Time : ช่วงเวลาของคอนโดมิเนียม
หลายครั้งที่ผมได้เจอผู้คนที่มีความสนใจเรื่องของอสังหาฯ โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุน คอนโดมิเนียม ทั้งรายใหญ่และรายย่อย …
คำถามที่ผมมักจะเจอบ่อยๆ ว่าโครงการนั้น โครงการนี้ ซื้อตอนนี้ดีมั้ย? หรือ ขายตอนนี้ดีมั้ย?
คำตอบ :
ผมขอตอบแบบนี้น่าจะดีกว่า โครงการแต่ละโครงการ มีวิธี มีช่วงเวลาในการเข้าซื้อ หรือ ขายออก ที่แตกต่างกัน
ตามแต่รูปแบบการพัฒนาและนำเสนอ Concept ของแต่ละโครงการนั้นๆ ดังนั้น วันนี้ผมจะขอยกตัวอย่างคร่าวๆ
ในการแบ่งประเภทของโครงการที่ผมใช้ศึกษา ซึ่งผมจะแบ่งกลุ่มโครงการออกเป็นกลุ่มหลักๆดังนี้
1. Tangibly :
โครงการในกลุ่มนี้ คือ โครงการที่เน้นการพัฒนาออกแบบโครงการที่ดีมีเอกลักษณ์เฉพาะ ดังนั้นการออกแบบและนำเสนอ Concept ของโครงการ
จะเน้นนำเสนอให้กับกลุ่มลูกค้าตัวจริง Real Demand ตอบโจทย์การซื้อโครงการเพื่อเก็บไว้เป็นที่อยู่อาศัยเอง เป็นหลัก
ซึ่งส่วนใหญ่ที่ผมเห็นมา โครงการเหลานี้จะตั้งราคาขายยูนิต ออกมาได้สมเหตุสมผล แต่เดียวก่อนนะครับ ไม่ใช่ว่าราคาสมเหตุสมผล ณ.วัน PreSale นะครับ
ราคาจะสมเหตุสมผล ณ. วันที่โครงการแล้วเสร็จพร้อมโอนฯ
ใช่แล้วครับ!!! โครงการเหล่านี้ ตอนเปิดขาย PreSale ราคาจะสูงกว่าราคาของคู่แข่ง หรือ โครงการเปรียบเทียบครับ
ดังนั้น คนที่ซื้อส่วนใหญ่จึงจะเป็นกลุ่มคนที่มองไว้สำหรับการอยู่เองเป็นหลักซะมากกว่า และเมื่อวันหนึ่งจะขายต่อ ReSale
ส่วนใหญ่การตั้งราคาขายจึงเป็นการตั้งราคาตามใจเจ้าของห้องนั้นๆ และเมื่อราคาตามใจฉันขนาดนั้น…
ช่วงเวลาที่พร้อมจะขายของโครงการเหล่านี้ จึงเป็นช่วงเวลาที่ โครงการพร้อมโอนและพร้อมเข้าอยู่ จึงจะตอบโจทย์ความดีงามสมราคาได้ดีที่สุด
2. Opportunity :
โครงการในกลุ่มนี้ … อันนี้จะเข้าใจง่ายกว่าครับ และมีราคา Guide ให้ตลอดช่วง
โดยโครงการเหล่านี้บางโครงการอาจขายดีขายหมดตั้งแต่ PreSaleหรืออาจขายได้ประมาณ 50-60%
โดยในช่วงระหว่างการก่อสร้าง ทาง Dev ก็ยังคงเปิดสำนักงานขาย ทำการขายอยู่ปกติ
ซึ่งส่วนใหญ่ Dev จะค่อยๆปรับราคาสินค้าขึ้นเรื่อยๆ เพื่อทำให้คนที่ซื้อช่วงแรกๆเห็นว่า ห้องที่ซื้อกับโครงการไปมีมูลค่าสูงขึ้น อย่างพึ่งทิ้งจองไป
ดังนั้น หากใครที่ซื้อห้องกับโครงการเหล่านี้ …
หากจะขายต่อ สามารถขายต่อได้ตลอดเวลา แต่ถ้าไม่ใช่ตำ่แหน่งห้องที่ดีจริงๆ ที่ขายหมดไปแล้ว
ราคา ReSale ก็จะทำได้ไม่สูงเกินกว่า ราคาห้องที่ทางโครงการเปิดขายอยู่ ณ.ปัจจุบัน
แต่สำหรับนักลงทุนรายย่อย : บางโครงการในกลุ่มนี้เราสามารถเข้าซื้อระหว่างทางได้ หากมองเห็นแนวโน้มของราคาว่าจะมีการปรับขึ้นแบบก้าวกระโดด
การปรับขึ้นแบบก้าวกระโดด คืออะไร …
คือการที่โครงการอยู่ในพื้นที่ ที่จะมีการพัฒนาในอนาคต หรือมีโอกาสในการขยายตัวของกลุ่มคน ตลาดงาน อย่างเช่นทำเลที่จะกลายเป็น New CBD
ซึ่งบางครั้งถ้าโชคร้ายคือเจอ Dev บางประเภทที่ไม่กล้าขึ้นราคา หรือ เลวร้ายกว่านั้นคือลดราคาลงเพื่อเร่งปิดงานขาย
อันนี้ก็ถือว่าซวยกันไป รอขายอีกทีตอนโอนฯ กันเลยครับแบบนี้
3. Imagine :
คือ โครงการที่ราคาขายต่อจะปรับตัวสูงขึ้นหลังจากช่วงเวลา PreSale ซึ่งยอดขายของโครงการเหล่านี้ส่วนใหญ่มักจะ Sold Out ภายในเวลาอันสั้น
และบางโครงการเปิดขาย PreSale ด้วยการทำโฆษณาเท่ห์ๆ ตอนขายอาจมีแค่ภาพ Tive ให้ดูเพียง 3-4 ภาพ ซึ่งอาจมีห้องตัวอย่างหรือไม่มี ก็เปิดขายได้แล้ว
ซึ่งแล้ววันหน้าเราจะบอกขายต่อยังไง? เอาภาพ Tive 2-3 ภาพ ไปขายต่อเอาเงินจองสัญญาบวกกำไรกันหลักล้าน ใครจะกล้าซื้อจริงมั้ย?
แล้วอย่างนี้ราคา Resale มันจะสูงขึ้นจากอะไร ?
– ราคาสูงขึ้นจากความต้องการ คือของดีจริงคนยังอยากได้แต่เข้าซื้อไม่ทัน หรืออยากได้ตำแหน่งดีๆที่ซื้อไม่ได้ช่วง Presale
ซึ่งถ้าเป็นเหตุผลนี้ราคาจะยังไม่ค่อยโดดสูงขึ้นซักเท่าไร โดยราคา ReSale จะค่อยปรับขึ้นตามงานก่อสร้างโครงการ
– ราคาสูงขึ้นเพราะ Agent : ที่เข้ามารับช่วงต่อในการปั่นราคาสินค้า เนื่องจากเพราะมีต้นทุนการดำเนินงานของ Agent เข้ามาเกี่ยวข้อง
ดังนั้นโครงการเหล่านี้ราคา Resale จะโดดสูงขึ้นทันที แบบไรเหตุผลประกอบ … ซึ่งพอราคาโดดเร็วไป คนที่สนใจก็จะยังไม่กล้าซื้อ
แล้ว… โครงการเหล่านี้ถ้าเรา ซื้อไว้จะควรขายตอนไหนดีละ?
ก่อนอื่นขอยกตัวอย่างราคาที่ซื้อเข้าของโครงการหนึ่ง เพื่อให้เข้าใจกันเห็นภาพชัดขึ้น
โครงการ A ราคาซื้อเข้า ณ. วัน Pre Sale 180,000 บาทต่อตร.ม.
ราคาขายต่อที่ผ่าน Agent โดดขึ้นทันที 220,000-240,000 บาทต่อตร.ม.
โครงการจะก่อสร้างแล้วเสร็จ อีก 2 ปี
ถามว่า หากโครงการแล้วเสร็จจริง ราคา 220,000 บาทต่อตร.ม. สมเหตุสมผลมั้ย?
ผมว่าสมเหตุสมผลนะ… เพราะอีก 2 ปีข้างหน้า หากมีโครงการใหม่มาเปิด ราคามันก็อัพสูงขึ้นมาประมาณนี้แหละ
แต่ปัญหาคือ ราคาของโครงการนี้มันดันโดดขึ้นมาภายในเวลา 1-2 เดือน และไปหวังว่าวันที่ตึกแล้วเสร็จ มันจะขึ้นไป 240,000 บาทต่อตร.ม.อัพๆ
อย่าลืมนะครับ ราคาจะอัพไปแค่ไหน แต่เมื่อของเสร็จ Spec ไม่ก็ไม่มีทางหรูขึ้นตามราคาที่อัพ
Spec มันยังคงเท่าเดิม คือ Spec ของที่ได้ยังไงก็ไม่เกินกลุ่มโครงการในระดับราคาที่ต่ำกว่า 200,000 บาทต่อตร.ม.
ทันกันนะครับ แสดงว่าอะไร …
โครงการเหล่านี้เราควรขายระหว่างที่ตึกกำลังก่อสร้าง หรืออีก 3-6 เดือนกำลังจะเสร็จ เพื่อให้คนที่ซื้อต่อสบายใจว่าเสียเงินแล้วได้อยู่แน่ๆ
ซึ่งช่วงเวลาดังกล่าว น่าจะเป็นช่วงเวลาที่น่าจะได้กำไรจากยูนิตของโครงการนี้สูงสุดแล้ว
แต่ถ้าหลุดช่วงเวลานั้นไป รอโครงการเสร็จ ดูห้องจริง … แล้วจริงค่อยมาขาย
ถึงตอนนั้น เราๆท่านๆ จะตอบความสมเหตุสมผลของราคา 240,000 บาทต่อตร.ม. ใน Spec ของที่ได้ Segment ต่ำกว่า 200,000 บาทต่อตร.ม.ได้จริงเหรอ????
แต่บางครั้งก็ไม่เสมอไป เพราะสำหรับบางห้องที่ตำแหน่งดีๆ ชั้นสูงวิวสวย มูลค่าวิวที่ได้อาจตอบความคุ้มค่าได้
สุดท้ายนี้ ผมมีความเชื่อว่า …
รูปแบบประเภทของโครงการและช่วงเวลาที่ผมนำเสนอ เป็นเพียงแค่การจัดกลุ่มตัวอย่างแบบง่ายๆ
บางครั้ง ยังมีรายละเอียดที่แตกต่าง และโอกาสในการขายที่หลากหลายมากกว่านี้
แต่ที่มานำเสนอ ก็เพื่อให้เพื่อนๆ มองภาพ การซื้อ การขาย คอนโดมิเนียม ในแต่ละประเภทโครงการ ในแต่ละช่วงเวลา ออกว่า
โครงการที่เราๆท่านๆ ถือกันอยู่ตอนนี้จัดอยู่ในรูปแบบไหน และ ควร Active ห้องของตัวเองในช่วงเวลาใด
หวังว่าบทความนี้คงจะมีประโยชน์สำหรับหลายๆคน อยากรู้อะไร สนใจโครงการไหนเป็นพิเศษก็เข้ามาพูดคุยกัน ยินดีเสมอครับ
ขอบคุณสำหรับการติดตาม
