More

    Time : ช่วงเวลาของคอนโดมิเนียม

    Time : ช่วงเวลาของคอนโดมิเนียม

     

    Inso Time

    หลายครั้งที่ผมได้เจอผู้คนที่มีความสนใจเรื่องของอสังหาฯ โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุน คอนโดมิเนียม ทั้งรายใหญ่และรายย่อย …

    คำถามที่ผมมักจะเจอบ่อยๆ ว่าโครงการนั้น โครงการนี้ ซื้อตอนนี้ดีมั้ย? หรือ ขายตอนนี้ดีมั้ย?

    คำตอบ :

    ผมขอตอบแบบนี้น่าจะดีกว่า โครงการแต่ละโครงการ มีวิธี มีช่วงเวลาในการเข้าซื้อ หรือ ขายออก ที่แตกต่างกัน

    ตามแต่รูปแบบการพัฒนาและนำเสนอ Concept ของแต่ละโครงการนั้นๆ ดังนั้น วันนี้ผมจะขอยกตัวอย่างคร่าวๆ

    ในการแบ่งประเภทของโครงการที่ผมใช้ศึกษา ซึ่งผมจะแบ่งกลุ่มโครงการออกเป็นกลุ่มหลักๆดังนี้

     

    1. Tangibly :

    1664_1280x800

    โครงการในกลุ่มนี้ คือ โครงการที่เน้นการพัฒนาออกแบบโครงการที่ดีมีเอกลักษณ์เฉพาะ ดังนั้นการออกแบบและนำเสนอ Concept ของโครงการ

    จะเน้นนำเสนอให้กับกลุ่มลูกค้าตัวจริง Real Demand ตอบโจทย์การซื้อโครงการเพื่อเก็บไว้เป็นที่อยู่อาศัยเอง เป็นหลัก

    ซึ่งส่วนใหญ่ที่ผมเห็นมา โครงการเหลานี้จะตั้งราคาขายยูนิต ออกมาได้สมเหตุสมผล แต่เดียวก่อนนะครับ ไม่ใช่ว่าราคาสมเหตุสมผล ณ.วัน PreSale นะครับ

     

    ราคาจะสมเหตุสมผล ณ. วันที่โครงการแล้วเสร็จพร้อมโอนฯ

     

    ใช่แล้วครับ!!! โครงการเหล่านี้ ตอนเปิดขาย PreSale ราคาจะสูงกว่าราคาของคู่แข่ง หรือ โครงการเปรียบเทียบครับ

     

    ดังนั้น คนที่ซื้อส่วนใหญ่จึงจะเป็นกลุ่มคนที่มองไว้สำหรับการอยู่เองเป็นหลักซะมากกว่า และเมื่อวันหนึ่งจะขายต่อ ReSale

    ส่วนใหญ่การตั้งราคาขายจึงเป็นการตั้งราคาตามใจเจ้าของห้องนั้นๆ และเมื่อราคาตามใจฉันขนาดนั้น…

     

    ช่วงเวลาที่พร้อมจะขายของโครงการเหล่านี้ จึงเป็นช่วงเวลาที่ โครงการพร้อมโอนและพร้อมเข้าอยู่ จึงจะตอบโจทย์ความดีงามสมราคาได้ดีที่สุด

     

    2. Opportunity :

    sunset-city-of-my-dreams-2560x1600

    โครงการในกลุ่มนี้ … อันนี้จะเข้าใจง่ายกว่าครับ และมีราคา Guide ให้ตลอดช่วง

    โดยโครงการเหล่านี้บางโครงการอาจขายดีขายหมดตั้งแต่ PreSaleหรืออาจขายได้ประมาณ 50-60%

    โดยในช่วงระหว่างการก่อสร้าง ทาง Dev ก็ยังคงเปิดสำนักงานขาย ทำการขายอยู่ปกติ

    ซึ่งส่วนใหญ่ Dev จะค่อยๆปรับราคาสินค้าขึ้นเรื่อยๆ เพื่อทำให้คนที่ซื้อช่วงแรกๆเห็นว่า ห้องที่ซื้อกับโครงการไปมีมูลค่าสูงขึ้น อย่างพึ่งทิ้งจองไป

     

    ดังนั้น หากใครที่ซื้อห้องกับโครงการเหล่านี้ …

    หากจะขายต่อ สามารถขายต่อได้ตลอดเวลา แต่ถ้าไม่ใช่ตำ่แหน่งห้องที่ดีจริงๆ ที่ขายหมดไปแล้ว

    ราคา ReSale ก็จะทำได้ไม่สูงเกินกว่า ราคาห้องที่ทางโครงการเปิดขายอยู่ ณ.ปัจจุบัน

     

    แต่สำหรับนักลงทุนรายย่อย : บางโครงการในกลุ่มนี้เราสามารถเข้าซื้อระหว่างทางได้ หากมองเห็นแนวโน้มของราคาว่าจะมีการปรับขึ้นแบบก้าวกระโดด

    การปรับขึ้นแบบก้าวกระโดด คืออะไร …

    คือการที่โครงการอยู่ในพื้นที่ ที่จะมีการพัฒนาในอนาคต หรือมีโอกาสในการขยายตัวของกลุ่มคน ตลาดงาน อย่างเช่นทำเลที่จะกลายเป็น New CBD

     

    ซึ่งบางครั้งถ้าโชคร้ายคือเจอ Dev บางประเภทที่ไม่กล้าขึ้นราคา หรือ เลวร้ายกว่านั้นคือลดราคาลงเพื่อเร่งปิดงานขาย

    อันนี้ก็ถือว่าซวยกันไป รอขายอีกทีตอนโอนฯ กันเลยครับแบบนี้

     

    3. Imagine :

    gravity

    คือ โครงการที่ราคาขายต่อจะปรับตัวสูงขึ้นหลังจากช่วงเวลา PreSale ซึ่งยอดขายของโครงการเหล่านี้ส่วนใหญ่มักจะ Sold Out ภายในเวลาอันสั้น

    และบางโครงการเปิดขาย PreSale ด้วยการทำโฆษณาเท่ห์ๆ ตอนขายอาจมีแค่ภาพ Tive ให้ดูเพียง 3-4 ภาพ ซึ่งอาจมีห้องตัวอย่างหรือไม่มี ก็เปิดขายได้แล้ว

    ซึ่งแล้ววันหน้าเราจะบอกขายต่อยังไง? เอาภาพ Tive 2-3 ภาพ ไปขายต่อเอาเงินจองสัญญาบวกกำไรกันหลักล้าน ใครจะกล้าซื้อจริงมั้ย?

     

    แล้วอย่างนี้ราคา Resale มันจะสูงขึ้นจากอะไร ?

    – ราคาสูงขึ้นจากความต้องการ คือของดีจริงคนยังอยากได้แต่เข้าซื้อไม่ทัน หรืออยากได้ตำแหน่งดีๆที่ซื้อไม่ได้ช่วง Presale

    ซึ่งถ้าเป็นเหตุผลนี้ราคาจะยังไม่ค่อยโดดสูงขึ้นซักเท่าไร โดยราคา ReSale จะค่อยปรับขึ้นตามงานก่อสร้างโครงการ

    – ราคาสูงขึ้นเพราะ Agent : ที่เข้ามารับช่วงต่อในการปั่นราคาสินค้า เนื่องจากเพราะมีต้นทุนการดำเนินงานของ Agent เข้ามาเกี่ยวข้อง

    ดังนั้นโครงการเหล่านี้ราคา Resale จะโดดสูงขึ้นทันที แบบไรเหตุผลประกอบ … ซึ่งพอราคาโดดเร็วไป คนที่สนใจก็จะยังไม่กล้าซื้อ

     

    แล้ว… โครงการเหล่านี้ถ้าเรา ซื้อไว้จะควรขายตอนไหนดีละ?

     

    ก่อนอื่นขอยกตัวอย่างราคาที่ซื้อเข้าของโครงการหนึ่ง เพื่อให้เข้าใจกันเห็นภาพชัดขึ้น

    โครงการ A ราคาซื้อเข้า ณ. วัน Pre Sale 180,000 บาทต่อตร.ม.

    ราคาขายต่อที่ผ่าน Agent โดดขึ้นทันที 220,000-240,000 บาทต่อตร.ม.

    โครงการจะก่อสร้างแล้วเสร็จ อีก 2 ปี

    ถามว่า หากโครงการแล้วเสร็จจริง ราคา 220,000 บาทต่อตร.ม. สมเหตุสมผลมั้ย?

    ผมว่าสมเหตุสมผลนะ… เพราะอีก 2 ปีข้างหน้า หากมีโครงการใหม่มาเปิด ราคามันก็อัพสูงขึ้นมาประมาณนี้แหละ

    แต่ปัญหาคือ ราคาของโครงการนี้มันดันโดดขึ้นมาภายในเวลา 1-2 เดือน และไปหวังว่าวันที่ตึกแล้วเสร็จ มันจะขึ้นไป 240,000 บาทต่อตร.ม.อัพๆ

    อย่าลืมนะครับ ราคาจะอัพไปแค่ไหน แต่เมื่อของเสร็จ Spec ไม่ก็ไม่มีทางหรูขึ้นตามราคาที่อัพ

    Spec มันยังคงเท่าเดิม คือ Spec ของที่ได้ยังไงก็ไม่เกินกลุ่มโครงการในระดับราคาที่ต่ำกว่า 200,000 บาทต่อตร.ม.

     

    ทันกันนะครับ แสดงว่าอะไร …

     

    โครงการเหล่านี้เราควรขายระหว่างที่ตึกกำลังก่อสร้าง หรืออีก 3-6 เดือนกำลังจะเสร็จ เพื่อให้คนที่ซื้อต่อสบายใจว่าเสียเงินแล้วได้อยู่แน่ๆ

    ซึ่งช่วงเวลาดังกล่าว น่าจะเป็นช่วงเวลาที่น่าจะได้กำไรจากยูนิตของโครงการนี้สูงสุดแล้ว

    แต่ถ้าหลุดช่วงเวลานั้นไป รอโครงการเสร็จ ดูห้องจริง … แล้วจริงค่อยมาขาย

    ถึงตอนนั้น เราๆท่านๆ จะตอบความสมเหตุสมผลของราคา 240,000 บาทต่อตร.ม. ใน Spec ของที่ได้ Segment ต่ำกว่า 200,000 บาทต่อตร.ม.ได้จริงเหรอ????

    แต่บางครั้งก็ไม่เสมอไป เพราะสำหรับบางห้องที่ตำแหน่งดีๆ ชั้นสูงวิวสวย มูลค่าวิวที่ได้อาจตอบความคุ้มค่าได้

     

     

    สุดท้ายนี้ ผมมีความเชื่อว่า …

    รูปแบบประเภทของโครงการและช่วงเวลาที่ผมนำเสนอ เป็นเพียงแค่การจัดกลุ่มตัวอย่างแบบง่ายๆ

    บางครั้ง ยังมีรายละเอียดที่แตกต่าง และโอกาสในการขายที่หลากหลายมากกว่านี้

    แต่ที่มานำเสนอ ก็เพื่อให้เพื่อนๆ มองภาพ การซื้อ การขาย คอนโดมิเนียม ในแต่ละประเภทโครงการ ในแต่ละช่วงเวลา ออกว่า

    โครงการที่เราๆท่านๆ ถือกันอยู่ตอนนี้จัดอยู่ในรูปแบบไหน และ ควร Active ห้องของตัวเองในช่วงเวลาใด

     

    หวังว่าบทความนี้คงจะมีประโยชน์สำหรับหลายๆคน อยากรู้อะไร สนใจโครงการไหนเป็นพิเศษก็เข้ามาพูดคุยกัน ยินดีเสมอครับ
    ขอบคุณสำหรับการติดตาม

     

    VO INSO
    ช่องทางแลกเปลี่ยนข้อมูลอสังหาฯ เพื่อให้ทุกคนมีที่อยู่อาศัยที่ดี ตอบโจทย์ทุกความต้องการ

    Related articles

    Leave a reply

    Please enter your comment!
    Please enter your name here