Rama 9: New CBD
พระรามเก้า คือทำเลที่เมื่อประมาณ 2-3 ปีก่อน มีการพูดถึงกันอย่างคึกคักว่าจะเป็นทำเลที่จะพัฒนาเป็น New CBD ต่อจากทำเลอย่างสีลม-สาทร
โดยกระแสการพูดถึงก็ถูกสร้างขึ้นพร้อมกับแผนการพัฒนา อาคารสำนักงานขนาดใหญ่ หลายๆอาคาร ห้างสรรพสินค้า และรวมถึง โครงการคอนโดมิเนียม
ของ Dev หลายเจ้า ทั้งรายใหญ่และรายย่อย ทั้งหมดที่กล่าวมาต่างช่วยกันปั่นกระแสทำให้ทำเลโซนนี้ดูมีมูลค่าสูงขึ้นทันที…
ซึ่งผลจากกระแสที่เกิดขึ้นก็ทำให้ราคาขายโครงการที่เปิดตัว PreSale ในช่วงเวลานั้น จากเดิมที่โครงการในโซนนี้เคยเปิดขายกัน
มีราคาขายอยู่เพียงหลักหมื่นบาทต่อตร.ม. กระโดดข้าม Shot มาเป็นหลักแสนบาทต่อตร.ม. (130,000-140,000 บาทต่อตร.ม.)
ซึ่งแน่นอนว่ากลุ่มคนที่มองเห็นโอกาส ณ.เวลานั้น จะทั้งที่ซื้อเพื่ออยู่เองหรือซื้อไว้เพื่อการลงทุนในอนาคต ผมเชื่อว่าไม่ใช่ทุกคนจะเชื่อ
ว่าทำเลโซนนี้ราคานี้จะสมเหตุสมผล เพราะหลายคนยังไม่เชื่อหรือไม่แน่ใจว่าทำเลโซนนี้ มีศักยภาพ หรือจะพัฒนาเติบโตได้เร็วเหมือนอย่างภาพในวันนี้ที่เราเห็นกัน
และถึงแม้ว่าวันนี้ ในความเป็นจริงแล้ว ทำเลโซนนี้ก็ยังมีกระแสในเชิงลบว่าอาจจะไม่ปัง ดังที่หวังเมื่อดูจากจำนวนการอยู่อาศัยหรือที่เห็นๆ
คือ บางโครงการที่เปิดขายไปเมื่อ 2-3 ปี ก่อน ยังคงมี Supply หรือยูนิตคงเหลือ คือไม่ได้ Sold Out กระแสแรงดังที่เคยพูดกันไว้
แต่ต้องอย่าลืมนะครับว่า… หลายอาคารที่เป็นอาคารสำนักงาน บางโครงการยังอยู่ระหว่างงานก่อสร้าง บางอาคารพึ่งเปิดให้เข้าใช้ได้ยังไม่ถึงปีดีเลย
เราก็เริ่มพอจะเห็นการไหลเข้ามาของกลุ่มพนักงานที่เดินเข้าออกงานตามอาคารสำนักงานเหล่านี้มากขึ้นเรื่อยๆ
ดังนั้นเมื่อวันหนึ่งที่อาคารสำนักงานเหล่านี้สร้างเสร็จเปิดใช้งานครบทุกโครงการทุกอาคาร ผมก็เชื่อว่าเมื่อถึงวันนั้น ภาพของทำเลโซนนี้จะยิ่งเด่นชัด
ในความเป็น New CBD แห่งใหม่ของประเทศไทยอย่างแน่นอน และยิ่งไปกว่านั้นการมาของโครงการอภิมหาสุดอลังการอย่าง Super Tower
ที่เข้ามาสร้างกระแสและเติมเชื้อไฟความร้อนแรงของทำเลนี้ ได้อย่างถูกที่ถูกเวลา สร้างกระแสเชิงบวกให้กับทำเลโซนนี้ดูดีมีราคาเพิ่มขึ้นเข้าไปอีก
และที่สำคัญหากใครที่กำลังมองหาคอนโดมิเนียมที่อยู่โดยรอบบริเวณสี่แยกพระรามเก้า ยิ่งดูมีความน่าสนใจมากๆ
ทำไมผมถึงมาพูดว่าโครงการในทำเลโซนนี้น่าสนใจ ก็อย่างที่เคยเกริ่นมาก่อนหน้านี้ใน Teaser ของบทความชุดนี้ ว่าจากการที่ทำเลโซนนี้มีการพัฒนา
ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ๆอย่างต่อเนื่อง และ ราคาในการเปิดขายช่วง PreSale ของโครงการใหม่ๆเหล่านี้ ก็มีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดสุดๆ
( 40-50% Up เมื่อเปรียบเทียบกับราคาโครงการที่เปิดตัวเมื่อ 2-3 ปีก่อนที่ตอนนี้สร้างเสร็จพร้อมอยู่ )
ซึ่งปัจจัยที่ทำให้ พระรามเก้า ดูเป็นทำเลที่มีน่าสนใจและเกิดการเติบโตของราคา PreSale คอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ อย่างก้าวกระโดด …
1.ยูนิตกับราคา ที่ยังสามารถจับต้องได้
เนื่องจากราคายูนิตของโครงการในโซนนี้ ( ราคาเฉลี่ยของทุกโครงการในโซนนี้ อยู่ที่ประมาณ 130,000-140,000 บาทต่อตร.ม. ) ถือว่าเป็นช่วงราคาต่อตร.ม.
ที่ยังไม่สูงมากนัก เมื่อเทียบกับโครงการในทำเลใกล้เคียงอย่าง ทำเลสุขุมวิท (อโศก-ทองหล่อ-เอกมัย) หรือ ทำเลของโซน CBD เดิมอย่าง สีลม-สาทร
ยกตัวอย่างเช่น คอนโดมิเนียม ที่เปิดขาย ณ ช่วงเวลาเดียวกัน …
– ทำเล สุขุมวิท อย่างโซน อโศก ราคาขายต่อตร.ม.เฉลี่ย 200,000 บาทต่อตร.ม.
– ทำเล พระรามเก้า ราคาขายต่อตร.ม.เฉลี่ย 130,000-140,000 บาทต่อตร.ม.
ซึ่งจะเห็นเลยว่ามีความต่างของราคาอยู่เยอะมากๆ (30-40%) แบบมีนัยยะเลย โดยเฉพาะกับกลุ่มผู้ซื้อที่มีความต้องการซื้อเพื่อการอยู่อาศัยเองเป็นหลัก
เช่น ถ้าหากห้องขนาด 30 ตร.ม. ราคาจะแตกต่างกันเกือบ 2.5 ล้านบาท (โอ้ย!! เยอะมากๆ)
ดังนั้น หากใครที่กำลังมองหาคอนโดมิเนียมเพื่อการอยู่อาศัย และต้องการความสะดวกสบายใกล้เมือง ในราคาที่จับต้องได้ โครงการในทำเลโซนนี้ถือว่า
มีความน่าสนใจมากๆ และดูดีมีอนาคตเลยครับ …
2.ราคาขายที่มีการเติบโตอย่างก้าวกระโดด
หากมองในมุมของผู้ซื้อที่มีความสนใจจะซื้อเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย ในเชิงการจับต้องได้ของราคาผมว่าน่าจะเคลียร์แล้ว จากการอธิบายในข้อ 1. และ
ถ้ามองถึงราคา ณ วันนี้อย่างบางโครงการที่ ขาย ReSale ทั้งจากของโครงการเอง หรือ ซื้อต่อจากนักลงทุนเก็งกำไรละ…
ราคาวันนี้ ที่สมเหตุสมผลของยูนิตในทำเลโซนนี้คือเท่าไร? สำหรับทำเลนี้ผมมองที่ช่วงราคาประมาณ 130,000-140,000 บาทต่อตร.ม.
( ซึ่งผมเคยมีแนะนำแฟนเพจบางท่านที่ไปเก็บห้องในโครงการ Midst Rama9 by Pruksa ไว้เหมือนกันที่ช่วงราคานี้ว่าพอจะไปต่อได้ )
และทำไมผมถึงเชื่อว่ามีอนาคตและสามารถไปต่อได้…
ปัจจัยหนึ่งที่ผมเอามาวิเคราะห์หาความเป็นไปได้ของราคาในอนาคต คือการดูจากราคาเปิดขายของโครงการใหม่ๆที่พึ่งเปิดตัวไป อย่างเช่น The Line by Sansiri
ที่มาด้วยราคา 180,000 (+,-) แล้วยิ่งพอ เปิดขายแล้ว Sold Out 100% พร้อมกับมียอดจองจากตลาดชาวต่างชาติ เต็มโควต้า 49% ด้วยแล้ว
ผมยิ่งทำให้มั่นใจมากขึ้น บวกกับถ้าวันนี้ให้ผมเดาราคาของโครงการบนที่ดินหัวมุมสี่แยกพระรามเก้า ( แปลงที่ดิน Amsterdam เดิม ) ถ้าเทียบจากราคาที่ดินแปลงนี้
กับราคาที่ดินของโครงการ The Line ยังไงๆ ที่ดินแปลงนี้ราคาย่อมสูงกว่าแน่นอนอยู่แล้ว ดังนั้นในอนาคตอันใกล้นี้โครงการที่จะมาเปิดขายบนที่ดินนั้น
ยังไงๆ ราคาเฉลี่ยก็ต้องไม่ต่ำกว่า 220,000 บาทต่อตร.ม.แน่ๆ
เห็นมั้ยครับ… เวลาอีกแค่ 1-2 ปีต่อจากนี้ โครงการที่จะมาเปิด PreSale บนทำเลนี้ยังไงๆ ราคาก็ยังคงกระโดดอย่างต่อเนื่องแน่นอนครับ
3.กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติเริ่มเกิดการยอมรับในการอยู่อาศัยในทำเลนี้
มุมนี้ขอเอาประสบการณ์ตรงมาแชร์เลยแล้วกันนะครับ
เมื่อก่อนเวลาผมขับรถไปแถวนั้น ตามถนนซอยย่อยอย่าง รัชดา ซอย 3 หลังสถานฑูตจีน ที่เป็นซอยที่ทะลุออกได้หลายเส้นทาง
ช่วงเย็นๆ ผมมักจะเจอนักท่องเที่ยวชาวเอเชียทั้ง จีน ไต้หวัน เกาหลี ฯลฯ เดินออกมาหาร้านอาหารตามถนนซอยนี้อยู่บ่อยๆ
แล้วคำถามก็ลอยมา ตามประสาคนชอบตั้งคำถามแบบผม แล้วคนเหล่านี้เค้าพักอาศัยอยู่ที่ไหนกันละครับ? ถึงได้แวะมาหาของกินในซอยย่อยๆ แบบนี้
ใช่แล้วครับ…
คนต่างชาติเหล่านี้ เค้ามาเช่าพักอาศัยตาม Apartment : Low Rise 8 ชั้นในซอยย่อยๆ นั้นแหละครับ คือจริงๆ เท่าที่ผมเห็นกลุ่มชาวเอเชียเหล่านี้
เค้าก็อยู่อาศัยในโซนนี้กันมานานแล้วแหละครับ แต่แค่เราอาจไม่ทันได้สังเกต ก็เท่านั้น
ดังนั้นจริงๆ แล้ว ผมมอง 2 มุมนะ สำหรับกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติที่เริ่มเกิดการยอมรับในการอยู่อาศัยในทำเลโซนนี้
1. กลุ่มคนที่มาอยู่อาศัยทำงานในประเทศไทยและพักอาศัยอยู่ใน Apartment บริเวณโดยรอบในโซนนี้
2. กลุ่มนักลงทุนจากต่างประเทศ (โซนเอเชีย) ที่มองเห็นโอกาสในการปล่อยเช่า สำหรับคนชาติเดียวกันที่เข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทย
ส่วนกลุ่มชาวต่างชาติที่มีเงินมากๆ มีความสามารถในการซื้อ ยูนิตสำหรับการอยู่อาศัยเอง…
ผมกลับมองว่า คนกลุ่มนี้จะมองโครงการในทำเลโซนนี้เป็นเพียงทางเลือก แต่อาจจะยังไม่ใช่คำตอบทั้งหมดในการตัดสินใจเลือกซื้อ
Rama 9: New CBD วันนี้ที่ใครหลายคนอาจยังมองว่าไม่น่าสนใจเท่าที่ควร ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะยังคงยึดติดกับความสำเร็จของการซื้อการลงทุน
โครงการในโซนสุขุมวิท หรือโครงการที่เกาะแนวรถไฟฟ้า BTS เมื่อครั้งอดีต แต่หากลองเปิดใจและลองวิเคราะห์ความเป็นไปได้ในอนาคต…
ผมเชื่อว่าจะต้องมองเห็นว่าทำเลโซนนี้ มีอนาคตและไปต่อได้แน่ๆ และสำหรับผม ผมมองว่าทำเลโซนนี้ถือว่าเป็นทำเลทางเลือกที่มีความน่าสนใจ
เป็นอันดับต้นๆเลยครับ ทั้งสำหรับคนที่ซื้อเพื่อการอยู่อาศัย เพื่อความสะดวกสบายในการเดินทางเข้าเมือง หรือจะเป็นกลุ่มนักลงทุนปล่อยเช่า
ที่กำลังมองหาห้องเช่าเพื่อลงทุนปล่อยเช่า (ซึ่งเริ่มมีกลุ่มผู้เช่าชาวต่างชาติทะยอยเข้ามาอยู่อาศัยในทำเลนี้มากขึ้นเรื่อยๆ) บนทำเลที่มีความเป็นเมือง
กับต้นทุนราคายูนิตต่อตร.ม.ยังไม่สูงมากนัก (ประมาณ 13x,xxx – 14x,xxx บาทต่อตร.ม.) ซึ่งราคาที่ผมบอกนี้ เราสามารถหาของได้ทั้งโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว
พร้อมอยู่อย่าง Ideo Mobi Rama 9 , Midst ,Aspire Rama 9 หรือ จะลองดูโครงการที่กำลังเตรียมจะโอนฯ สิ้นปีนี้อย่าง Rhythm Asoke I , Asoke II หรือ
ถ้ายังไม่รีบไม่ร้อนอาจลองมองโครงการอย่าง Chewathai Residence ซึ่งโครงการต่างๆที่ผมกล่าวถึง ราคายังอยู่ในช่วงนี้น่าสนใจครับ ซึ่งแต่ละโครงการ
อาจมีจุดเด่นจุดด้วยที่แตกต่างกัน อันนี้ก็แล้วแต่การยอมรับแล้วแต่ความชอบของคุณๆท่านๆในการเลือกนะครับ …
แนะนำเพิ่มเติม … เขียนมาถึงจุดนี้พึ่งนึกออกอะ 5555+
คือโครงการใหม่ที่เปิดตัวไปแล้วในปีนี้ อย่าง The Line ที่มายกระดับ Segment โครงการในทำเลนี้ หรือโครงการใหม่ๆที่กำลังเตรียมจะเปิดตัวเริ่มมีแนวโน้ม
ที่จะต้องมีการขยับ Segment ของ Product ให้สูงขึ้น ตามราคาขายยูนิตต่อตร.ม.ที่เตรียมจะปรับเข้าสู่ตัวเลขหลัก 2xx,xxx บาทต่อตร.ม.
ซึ่งเมื่อ Segment ของโครงการมีการขยับ สิ่งแรกที่จะมีเปลี่ยนแปลง คือเรื่องของ Spec วัสดุต่างๆที่ใช้ภายในห้อง หรือ Facilities ต่างๆภายในโครงการ
แต่อีกสิ่งที่จะถูกขยับเพื่อให้สอดคล้องกับการปรับ Segment ของโครงการใหม่ๆในโซนนี้นั้นก็คือเรื่องขนาดพื้นที่ของ Unit Plan เพื่อให้สอดคล้องกับ
ความต้องการในการอยู่อาศัยของกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อ
ยกตัวอย่างเช่น :
หากโครงการใหม่ที่มาเปิด เลือกที่จะพัฒนา Unit Plan โดยวางโหมดหลักเป็นห้องขนาด 24 ตร.ม. ราคาขายประมาณ 220,000 บาทต่อตร.ม.ราคาPackage
ที่ออกมาจะราคา 5.x ล้านบาท ถามว่าคนที่มีกำลังซื้อของระดับ 5 ล้านต้นๆ อยากอยู่อาศัยในยูนิตขนาดแค่ 24 ตร.ม.จริงๆเหรอ??
ต้องคิดมุมนี้กันเผื่อด้วยนะครับ (คุ้นๆเนอะ เหมือนที่ผมเคยนำเสนอเกี่ยวกับโครงการในทำเลสุขุมวิท เลยเนอะครับ)
ดังนั้นหากใครกำลังสนใจทำเลโซนนี้จริงๆ และอยากจะมองในมุมมองที่นำตลาดหน่อย แบบที่ผมได้วิเคราะห์ไป ลองกลับไปศึกษาเรื่องของ Real Demand
ของ Mid Sukhumvit ในวันนี้เพิ่มเติมกันดูนะครับ …
แอบใบ้ให้หน่อยแล้วกันเนอะ … Unit Plan อย่าง 1 ห้องนอน หรือ 2 ห้องนอน ในราคาต้นทุนของวันนี้ (ประมาณ 13x,xxx – 14x,xxx บาทต่อตร.ม.)
ซึ่งผมเชื่อว่าอีก 2 ปี การจะมาหาของราคาหรือขนาดพื้นที่ Unit Plan ที่มีขายอยู่ตอนนี้ น่าจะหายากมากๆเลยครับ
ซึ่งถ้าให้ผมแนะนำ โครงการที่มี Unit Plan 1 ห้องนอน หรือ 2 ห้องนอน ที่น่าสนใจทั้งเรื่องของราคาต่อตร.ม.และ Spec ที่ถือว่าน่าสนใจสมเหตุสมผลกับราคา
ผมว่าลองไปดูโครงการอย่าง Rhythm Asoke I หรือ Asoke II ที่กำลังจะโอนฯสิ้นปีนี้ เพราะ 2 โครงการนี้ จะมี Unit Plan 1 ห้องนอน : 31 ตร.ม. ,
2 ห้องนอน : 41 ตร.ม. ซึ่งการจัดวาง Lay Out ออกมาลงตัวเลย
และถ้า 2 Type นี้ผมชอบ Type ไหน ส่วนตัว ผมยังมองว่า 1 ห้องนอนดูจะคล่องตัวกว่านะสำหรับคนมีงบจำกัดแบบผม …
คืออยู่เองขนาดพื้นที่การจัดวาง Function ก็ดูลงตัวครับ ไม่อึดอัด และ แยกส่วนพื้นที่ส่วนตัวอย่างห้องนอน กับห้องนั่งเล่นกันชัดเจน
ผมว่าโอเคเลย และถ้าวันหน้าเผื่อคิดจะขายต่อหรือปล่อยเช่า ก็ดูจะสามารถดันราคาเพิ่มสูงขึ้นในอนาคตได้ไม่ยากนะครับ
หรือใครที่มีงบอยากจะกระโดดไป 2 ห้องนอน ก็ถือว่า Function หรือ Unit Plan นี้จัดเป็น Rare Item ได้เลยนะครับ
เขียนมาถึงตรงนี้ ผมว่าผมไม่ต้องสรุป ทุกท่านที่อ่านบทความนี้ก็น่าจะเริ่มมองว่า ทำเลพระรามเก้า อย่าว่าแต่จะเป็น New CBD เลยครับ
วันหน้าอาจเป็น New Sukhumvit ในมุมของการอยู่อาศัยคอนโดมิเนียม ผมพูดแบบนี้ก็คงไม่ผิดเนอะ
จริงๆไม่อยากพูดคำนี้เลย แต่พอนั่งเขียนบทความนี้แล้วคำนี้มันก็ลอยมา “ โอกาสมีไว้สำหรับคนที่มองเห็น “
แต่ถ้าแนวทางผม ใช่ครับ… โอกาสมีไว้สำหรับคนที่มองเห็น แต่คนที่จะประสบความสำเร็จ คนเหล่านั้นล้วนแล้วแต่ทำงานหนักเพื่อสร้างโอกาส
ดังนั้นหากมีความสนใจในเรื่องใด ก็ต้องพยายามหาความรู้และศึกษาให้เข้าใจ เห็นภาพ และรู้จริง แล้วเราจะประสบความสำเร็จในสิ่งที่พยายามแน่นอนครับ
ขอบคุณสำหรับการติดตามครับ
