คอนโดฯกับที่จอดรถ สำคัญมั้ย? เพียงพอรึเปล่า?
ก่อนอื่นเลยผมต้องขอโทษแฟนเพจที่รักทุกท่านด้วยครับ ที่ห่างหายจากการเขียนบทความในเมนู News นี้ไปเสียนาน ส่วนหนึ่งก็ต้องยอมรับตามตรงในความขี้เกียจ เอ้ย… ไม่ใช่ขี้เกียจครับ (นั้น…เล่นเองด่าตัวเองซะงั้น 555+) คือเอาจริงๆก็แอบมีหัวข้อที่คิดแล้วว่าอยากจะเขียนอยู่หลายเรื่องเลย แต่พอมาลงรายละเอียดจะเขียนจริง คิดหาเหตุและผลมาประกอบการเล่าเรื่องแล้ว มันไม่สุดจบไม่ลงก็เลยต้องพับไป หรือเปลี่ยนเรื่องใหม่คิดใหม่ไม่จบ จบไม่ลงซักที เลยกลายเป็นไม่มีบทความในเมนูนี้ออกมาเลยในช่วงหลังซะงั้น … ยังไงผมก็ต้องขอโทษทุกคนจากใจจริงอีกครั้งหนึ่ง
มาเข้าเรื่องที่ผมจะขอนำเสนอในวันนี้กันเลยดีกว่าเนอะ … คอนโดฯกับที่จอดรถ สำคัญมั้ย? เพียงพอรึเปล่า?
ซึ่งผมเชื่อว่าแฟนเพจหลายคนหรือแทบจะทุกคนนั่นแหละครับ เวลาที่แวะเวียนไปชมโครงการหรือกำลังจะตัดสินใจจะซื้อจะจองโครงการใดโครงการหนึ่ง มักจะต้องมีคำถามที่เกี่ยวกับเรื่องของ Facilities Area ต่างๆที่ทางโครงการออกแบบจัดเตรียมไว้ให้ เพราะวันนี้เราต้องยอมรับความจริงที่ว่า เราไม่ได้ซื้อคอนโดมิเนียมและจะคาดหวังแค่เพียงแต่เรื่องของทำเลที่ตั้ง หรือพื้นที่ขนาดของห้องที่ได้เท่านั้น เพราะมันคงตอบความแพงขึ้นของราคาที่เราจะต้องจ่ายไม่ได้
ดั้งนั้นคำถามเรื่องของ Facilities Area ที่เราจะได้รับ หรือประโยชน์เพิ่มเติมต่างๆจากการอยู่อาศัยโครงการนั้นๆ จึงมีผลต่อการตัดสินใจซื้อ เช่น ค่าส่วนกลางต่อปีเท่าไร สระว่ายน้ำขนาดเท่าไรใช้ระบบอะไร Fitness มีอุปกรณ์กี่ชิ้น … บลาๆ และแน่นอนคำถามที่ต้องถามแน่ๆและจะลืมถามกันไม่ได้นั้นก็คือ เรื่องของที่จอดรถของโครงการว่ารองรับได้กี่ % และมันจะพอเพียงต่อการอยู่อาศัยได้จริงมั้ย?
ลูกค้าแวะชมโครงการ : โครงการนี้มีที่จอดรถกี่เปอร์เซ็นต์
ฝ่ายขาย : ขั้นต่ำตามกฎหมาย 30-35% ค่ะ/ครับ (ไม่รวมจอดซ้อนคัน)
ลูกค้าแวะชมโครงการ : เออ… แล้วมันจะพอมั้ย? (เอ้ย!! มันจะพอได้ไงวะ โครงการมีเป็นพันยูนิต ให้ที่จอดรถมา 300-350 คัน)
ฝ่ายขาย : … (บรรทัดนี้ฝ่ายขาย ก็จะเริ่มหาคำตอบเพื่อเปลี่ยนประเด็น โดยประเด็นการตอบจะแปรผันตาม Target และ Segment ของโครงการ)
Target : วัตถุประสงค์ในการซื้อ
– กลุ่มคนที่ต้องการอยู่เอง : ออ เพียงพอแน่นอนค่ะ เพราะลูกค้าส่วนใหญ่ที่ซื้อโครงการของเรา เป็นกลุ่มเจ้าของกิจการ อยู่ต่างจังหวัดคือเน้นซื้อเก็บไว้เป็นทรัพย์สิน ไม่ได้มาอยู่อาศัยทุกวัน …
– กลุ่มนักลงทุน (กลุ่มนี้ไม่ค่อยเน้น เพราะไม่ได้อยู่อาศัยเอง ไม่เดือดร้อน) : โครงการในระดับราคานี้ ส่วนใหญ่ก็จะได้ที่จอดรถประมาณนี้แหละค่ะ (เออ เนอะโครงการก่อนที่ซื้อก็ได้เท่านี้แหละ จริงๆ)
Segment : ระดับราคาขายของโครงการ
– ต่ำกว่า 5 ล้านบาท : โครงการใน Segment นี้ส่วนใหญ่จะได้ % ที่จอดรถประมาณนี้ครับ
– มากกว่า 5 ล้านบาท : คุณลูกค้ามองไว้สำหรับปล่อยเช่า ลงทุน หรือเก็บเป็นทรัพย์สิน ค่ะ/ครับ ? (เพราะกลุ่มลูกค้าระดับนี้อาจมีความต้องการที่หลากหลาย ไม่ได้มองซื้อไว้อยู่เองทั้งหมด)
สุดท้ายแล้วเราจะเห็นได้ว่า ข้อมูลหรือคำตอนในส่วนนี้มักจะถูกบิดเบือนไป คือ ฝ่ายขายจะตอบได้ไม่เต็มปาก … นอกเสียจากเรากำลังดู หรือเลือกจะซื้อโครงการในระดับ Super Luxury ตร.ม.ละ 2xx,xxx บาทต่อตร.ม.อัพ ที่พอจะมีโอกาสได้ที่จอดรถ 100% หรือมากกว่า 100%
อ้าว… แต่เดียวก่อน เดียวนี้โครงการของบาง Dev ที่เค้าวาง Segment ในการนำเสนอไว้เป็นโครงการในระดับ Super Luxury และ ราคาขายก็เกิน 200,000 บาทต่อตร.ม. เหมือนกัน บางที่เค้ายังได้ที่จอดรถไม่ถึง 50 % เลยนะครับ? ใช่ครับ… ก็มีเหมือนกัน เดียวนี้ก็ดูจะเป็นแบบนั้นซะเยอะด้วยซิ (เหมือนผู้บริโภคกำลังถูกยัดเยียดการยอมรับไปโดยปริยาย) แต่สำหรับผมโครงการแบบนั้น ตัวผมเองไม่เคยนับหรือจัดให้เป็นโครงการในระดับ Super Luxury เลยนะครับ (ความคิดเห็นส่วนตัว)
ส่วนเรื่องของการจัดระดับ Segment บางคนอาจมองเรื่อง Spec ของที่ได้ภายในห้อง หรือ เอาราคาขายต่อตร.ม. มาก็เป็นตัวจัดระดับ Segment ของโครงการ … อันนี้มันก็แล้วแต่ละบุคคลแล้วแต่มุมมองกันไปนะครับ แต่สำหรับผม ผมเอาเรื่องของจำนวนยูนิต (ยูนิตต่อไร่) กับ จำนวนที่จอดรถ นี้แหละครับ มาเป็นปัจจัยหลักในการวัดระดับ Segment ของแต่ละโครงการ (จริงๆก็ต้องมีปัจจัยอื่นๆมาใช้ในการประกอบวิธีคิดเพิ่มเติมด้วยแหละครับ ปัจจัยพวกนี้เอาจริงๆมันไม่มีอะไรตายตัวหรอกครับ … จนหลายคนอาจจะตอบแบบเข้าข้างความเชื่อของตัวเองคือ ก็ผมชอบ จบมั้ย? จบครับ 555+)
ทำไมทำต้องดู % ที่จอดรถของโครงการ ? และเพราะอะไรมันสำคัญหรือบอกอะไรเราได้เหรอ?
ได้ซิครับ … % ที่จอดรถนี้มันสำคัญสำหรับโครงการมากๆเลยจริงๆนะ เพราะที่จอดรถ เป็น Facilities Area ที่ส่งผลต่อ สัดส่วนพื้นที่ขายของโครงการมากที่สุดยังไงละครับ และ พื้นที่ขายนั้นก็ส่งผลต่อราคาขายต่อตร.ม. … ถึงบางอ้อกันรึยังเอ่ย? ถ้ายังไม่ค่อยเคลียร์ ผมจะขอยกตัวอย่างแบบง่ายๆ เพื่อเพิ่มความเข้าใจให้กับทุกคนนะครับ
ตัวอย่าง :
โครงการ Low Rise 8 ชั้น มีที่ดิน 4,000 ตร.ม. มีพื้นที่ขาย 14,000 ตร.ม.
Unit Plan : ขนาด 28-30 ตร.ม. เบื้องต้นสามารถวางที่จอดรถ ได้ 30%
ราคาขายเฉลี่ย 60,000 บาทต่อตร.ม.
แปลว่า Dev จะมีมูลค่าขายโครงการนี้ประมาณ 840 ล้านบาท
และถ้า Dev อยากทำโครงการนี้ให้มีที่จอดรถมากขึ้น แต่ มูลค่าขายโครงการต้อง มากกว่าหรือเท่ากับ 840 ล้านจะต้องทำยังไง?
– ปรับขนาดของ Unit Plan : ให้มีขนาดใหญ่ขึ้นเป็น 40-45 ตร.ม.ต่อยูนิต เพื่อลดจำนวนยูนิตของโครงการลง และ % ของที่จอดรถก็จะเพิ่มขึ้นมาครับ แต่ปัญหาคือเรื่องของราคาแพคต่อยูนิตจะสูงขึ้นตาม ดังนั้น Segment ของโครงการก็จะสูงขึ้นไปด้วย (อันนี้ต้องเช็คกลุ่ม Target ว่ามีกำลังซื้อไหวมั้ย?)
– ปรับลดจำนวน พื้นที่ขาย : แต่ราคาต่อตร.ม.จะขายเท่าเดิม 60,000 บาทต่อตร.ม. ก็จะไม่ได้มูลค่าขายโครงการเท่าเดิม 840 ล้าน ดังนั้นก็ต้องดันราคาต่อตร.ม.ให้เพิ่มสูงขึ้นแทนไงครับ
เห็นมั้ยครับ อย่างที่ผมบอกเลยว่า ที่จอดรถ จัดเป็นปัจจัยที่มีผลต่อราคาขายของโครงการโดยตรงเลยก็ว่าได้ … ดังนั้นการจัด Segment ของแต่โครงการ โดยส่วนตัวผมจะให้ความสำคัญกับเรื่องของ % ที่จอดรถเป็นสำคัญ หรือให้ความสำคัญมาเป็นลำดับต้นๆเสมอ
อ้าวแล้วแบบนี้ โครงการในแต่ละ Segment ในแต่ละระดับราคา มันควรได้ % ที่จอดรถ กันซักเท่าไรดี มันถึงจะดูดีหรือจัดว่าเพียงพอละครับ ?
เอาง่ายเลยครับ ถ้าวันนี้เราอยากได้โครงการคอนโดมิเนียมที่มีจอดรถพอเพียง (80-100%) เราอาจต้องจ่ายราคาต่อตร.ม.ที่แพงขึ้นจากเดิม 20-30% ในโครงการที่ Spec ใกล้เคียงกันกับโครงการอื่นในระดับราคาเดียวกันแต่มีที่จอดรถแค่ 30-35% ราคานี้คุณจะยอมจ่ายมั้ย?
สำหรับคนที่มองเพื่อการอยู่อาศัยเอง ผมว่าความต้องการที่จอดรถ ของคนกลุ่มนี้จะอยู่ในระดับ (80% up)
– เอาจริงๆ ทุกคนที่มองหาคอนโดมิเนียมไว้สำหรับเพื่อการอยู่อาศัยเอง ยังไงก็อยากได้ที่จอดรถครบทุกยูนิต 100% แต่ตามความจริงแล้วหากโครงการไหนให้ที่จอดรถ 80% พอเวลาอยู่อาศัยจริง ที่จอดรถของโครงการนั้นก็ยากที่จะเต็มหรือแทบจะไม่มีทางเลยที่จะไม่เพียงพอ เพราะความจริงคือคอนโดมิเนียมไม่ใช่ที่อยู่อาศัยหลักของชีวิต ของทุกครอบครัวอยู่แล้ว ดังนั้นการที่จะเกิดการอยู่อาศัยจริงทุกยูนิตครบทุกวัน 365 วันต่อปี จึงแทบจะเป็นไปไม่ได้ดังนั้นยังไงก็เพียงพอแล้วครับ แต่ถ้าได้ 100% ก็คือสบายใจเอาชัวร์กันไปงั้นก็ต้องยอมจ่ายนะ
– แต่สำหรับคนที่อยากได้โครงการที่อยู่ทำเลในเมือง ใกล้สถานีรถไฟฟ้า เพื่อการเดินทางสะดวก ใกล้แหล่งงาน ซึ่งราคาที่ดินในการพัฒนาโครงการทำเลเหล่านี้ก็จะแพงและมีราคาสูงขึ้นแบบไม่มีลิมิต ดังนั้นกลุ่มคนที่เลือกการอยู่อาศัยโครงการโดยยึดเรื่องของทำเล ก็จำเป็นที่จะต้องลดความสำคัญกับเรื่องของจำนวน % ที่จอดรถลง โดยปลอบใจตัวเองว่าทำเลของโครงการเดินทางด้วยรถไฟฟ้าก็สะดวกดี ดังนั้นไม่จำเป็นที่ต้องใช้รถก็ได้แล้วจะเอาที่จอดรถไปทำไม ผู้อยู่อาศัยกลุ่มนี้จะคาดหวัง ที่จอดรถอยู่ที่ ประมาณ 30-50% (แต่ในใจก็อยากได้ 100% อยู่ดีนั้นแหละ จริงมั้ย?) แต่พอที่จอดรถน้อยลง สิ่งที่เข้ามาแทนที่ก็คือ โครงการก็จะอัดจำนวนยูนิตในโครงการให้เพิ่มขึ้นแทน เพื่อมาช่วยเฉลี่ยต้นทุนราคาที่ดิน และส่งผลต่อราคาขายต่อยูนิตให้มีราคาถูกลงได้ด้วย
สำหรับนักลงทุน ทั้ง ลงทุนขายต่อ หรือ ลงทุนปล่อยเช่า … ผมว่าสำหรับคนในกลุ่มนี้ไม่สนใจหรอกว่า Segment ไหนได้ที่จอดรถเท่าไรง่ายๆเลย Don’t Care (30-35%)
คือเข้าใจได้ไม่ยากเนอะ เพราะคนกลุ่มนี้ไม่ใช่ Real Demand จริง ดังนั้นกลุ่มนักลงทุนก็คงไม่ได้เน้นในจุดนี้ซักเท่าไรนัก ซึ่งเอาจริงๆก็มีหลายครั้งที่ผม เอาเรื่องของ % ที่จอดรถนี้แหละมาจับ Demand ของบางโครงการที่ขายดีกัน Sold Out วันเดียวปิด Job … แล้วรู้เลยว่าโครงการนี้ โครงการนั้นผู้ซื้อมือแรกคือกลุ่มไหน … ยกตัวอย่างบางโครงการ ขายตร.ม.ละ 25x,xxx บาทต่อตร.ม. อัพแต่ให้ที่จอดรถ 35-40% สมมุติว่าห้อง ขนาด 24 ตร.ม. คือราคาขายประมาณ 6-7 ล้านบาท คุณๆคิดว่าคนกลุ่มนี้มีรถขับทุกคนมั้ย? แน่นอนถ้าเป็น Real Demand จริงคนที่มีกำลังซื้อของระดับราคานี้ มีรถขับทุกคนครับ แล้วเค้าโอเคกับการที่มีที่จอดรถแค่ 30-35% จริงๆเหรอ ถึงกับต้องแย่งกันซื้อวันเดียว Sold Out แบบนี้ คือ ไม่มีทางครับ แต่ที่ขายดิบขายดีเพราะ กลุ่มผู้ซื้อคือนักลงทุนไงครับ นักลงทุนที่ไม่ได้ให้ความสำคัญในมุมของการอยู่อาศัยจริง เลย Don’t Care ในรายละเอียดเล็กๆในการอยู่อาศัย ที่จริงก็ไม่ได้เล็กหรอกเนอะจริงมั้ย?
เห็นมั้ยครับ… เรื่องของ % ที่จอดรถ นั้นมีความสำคัญมากๆ สามารถใช้เป็นตัวชี้วัดอะไรๆได้หลายอย่างเลย จะทั้งเรื่องของความหนาแน่นของยูนิตในโครงการ , Segment ของโครงการ , กลุ่มผู้ซื้อ(PreSale) และอื่นๆอีกมากมาย แบบที่หลายๆคนอาจคาดไม่ถึงเลยเนอะ แต่ก็อย่างที่พูดมาทั้งหมด จริงๆแล้วหลายคนก็คงอยากจะคาดหวัง อยากจะได้มากกว่าที่ได้อยู่นี้ แต่เราๆท่านๆ ต่างก็ถูกสร้างการยอมรับหรือต้องยอมรับจาก กลไกตลาด กลไกราคา หรือสุดท้ายที่ทำให้เราต้องยอมรับชะตากรรมนี้ ก็คือ เราถูกข้อจำกัดของเงินในกระเป๋า จนทำให้เราต้องก้มหน้ายอมรับกันไป …
หวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์กับผู้อ่านทุกท่าน ขอบคุณสำหรับการติดตาม
