Yield อันหอมหวานกับการปล่อยเช่าคอนโดฯ : Part 1
ปัจจุบัน มีการลงทุนใน Condominium หลากหลายรูปแบบมาก ไม่ว่าจะเป็น การเก็งกำไรใบจอง สำหรับห้องสวย ตำแหน่งดี
การขายดาวน์+กำไร เมื่อ คอนโด นั้นใกล้สร้างเสร็จ หรือ การลงทุนปล่อยเช่า การลงทุนแนวไหน ก็สามารถประสบความสำเร็จได้นะครับ ถ้าคุณมีแนวทางที่ถูกต้อง
มองลูกค้าปลายทางให้ออก มีแผนการลงทุนที่รัดกุม ความสำเร็จอยู่ไม่ไกลเกินเอื้อมครับ
ในบทความนี้ ผมขอพูดถึงเรื่อง การลงทุนปล่อยเช่า Condominium คุณอาจจะเคยได้ยิน นักลงทุนรุ่นใหม่ๆ บางคน พูดว่า มี Condo ไว้ปล่อยเช่า ได้ Yield 4.5% ต่อปี
พร้อมกับเสียงเพื่อนข้างๆบอกว่า “โห ! พี่หล่อจังเลยครับ ได้ดอกเบี้ยมากกว่าฝากธนาคารอีก” หรือ บางคนบอกว่าทุกวันนี้ปล่อยเช่าได้ Yield 5.5% “โห! เทพจังเลยพี่ทำได้ไงครับ”
แถม ทุกวันนี้ โฆษณาชวนซื้อ จาก โครงการต่างๆ ก็มี การันตี Yield 6% ต่อปีบ้าง 7% ต่อปีบ้าง นักลงทุนหน้าใหม่ๆ ตาลุกวาวซิครับ ! อะไรจะง่ายขนาดนั้น
คนเข้าวงการก่อนหน้าเรา ยังได้แค่ 4.5-5.5 % ต่อปี แต่เรามือใหม่ ได้การันตี 6-7% ต่อปี
แหม หล่อ รวย ดูดี จริงๆครับ ลงทุนคอนโด เปรียบไปก็คล้ายๆ สาวสวย ดูรวมๆแล้ว มีเสน่ห์ เหลือเกิน
แต่ !.. ท่ามกลางการตลาดที่ดูหอมหวาน นักลงทุนจำนวนมากรู้ไม่เท่าทันกับดักที่เรียกว่า ‘Yield’
สมการคิด Yield นั้น มาจาก
(ค่าเช่าต่อเดือน X 12) / ((ราคาคอนโดหน้าสัญญา+ตกแต่ง) / 100) = ….% ต่อปี
เช่น เราได้ค่าเช่ารายเดือนอยู่ที่ 8,500 บาท ราคาคอนโดหน้าสัญญา (ต้นทุน) อยู่ที่ 1,650,000 บาท
(8,500 X 12) / (1,650,000 / 100) = 6.2% ต่อปี
ดูเหมือนเยอะนะครับ 6.2% ต่อปี แต่ ในสมการข้างต้น เรายังไม่ได้หัก ค่าส่วนกลาง + ค่านายหน้า(ในกรณีเราไม่มีความสามารถในการหาลูกค้าได้ โดยทั่วไปแล้ว นายหน้า (Agent) จะคิด Commission ที่ ราคาเช่า 1 เดือน ต่อสัญญา 1 ปี)
และในกรณีนี้ เรามาลองคิด Yield ใหม่ โดยมี 2 โจทย์ ดังนี้
- ในกรณีหาลูกค้ามาเช่าได้เอง จะมีรายจ่ายเฉพาะ ค่าส่วนกลาง โดย ค่าส่วนกลาง ตรม.ละ 40 บาท ห้องที่ปล่อยเช่ามีขนาด 25ตรม.
ค่าส่วนกลาง / เดือน 40X25 = 1,000 บาท/เดือน
ค่าส่วนกลาง / ปี 1,000 X 12 = 12,000 บาท/ปี
((ค่าเช่าต่อเดือน X 12) – (คชจ.ส่วนกลาง)) / (ราคาคอนโดหน้าสัญญา / 100) = ….% ต่อปี
((8,500 X 12)-(12,000)) / (1,650,000 / 100) = 5.45% ต่อปี
- ในกรณีที่ให้ Agent หาลูกค้ามาให้ มี Commision 1 เดือน (8,500 บาท) รวมกับ ค่าส่วนกลาง 1 ปี (12,000 บาท)
((ค่าเช่าต่อเดือน X 12) – (Comission Agent+ค่าส่วนกลาง)) / (ราคาคอนโดหน้าสัญญา / 100) = ….% ต่อปี
((8,500 X 12)-(8,500+12,000)) / (1,650,000 / 100) = 4.9% ต่อปี
เห็นมั้ยครับ ว่า Yield ที่ได้ เริ่มลดน้อยลงเรื่อยๆแล้ว เพราะคุณ จะรับค่าเช่า 10 เดือน โดยประมาณ หลักจากหัก ค่าส่วนกลาง และ ค่านายหน้าไปแล้ว
นี่ขนาด ยังไม่ได้หักค่าเสื่อม Furniture เมื่อลูกค้าหมดสัญญา หรือ ซ่อมแซมเมื่อห้องเสียหาย ได้ลูกค้าเช่าที่ดี ก็ดีไป ถ้าได้ลูกค้าไม่ดี ก็เหนื่อยหน่อย
ที่กล่าวมาทั้งหมดนั้น ผมไม่ได้ต้องการ จะสื่อว่าการลงทุนปล่อยเช่า ไม่คุ้มค่านะครับ ที่คุ้มค่าก็มี จนเราไม่ต้องมาพูดถึงเรื่อง Yield เลยครับ คือมันจะหลุดจากกับดักที่เรียกว่า Yield ไปเลย
แล้วนักลงทุนจะทำอย่างไรล่ะ ถึงทำให้คุ้มค่า หลุดกับดักการลงทุนที่เรียกว่า Yield ไว้ติดตามกัน บทความหน้านะครับ 😀
พ่อบ้านเครางาม
