Yield อันหอมหวานกับการปล่อยเช่าคอนโดฯ : Part 2
การปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมนั้น จะเรียกว่า เป็น Passive Income อีกรูปแบบหนึ่งของการลงทุนก็ว่าได้ เนื่องจากเรา ไม่ต้อง Active ทำงานทุกวันเพื่อให้ได้ผลตอบแทน รับค่าเช่า
แต่จะใช้คำว่า ‘ เสือนอนกิน ’ ก็ไม่เชิงหรือก็พูดไม่เต็มปากเท่าไรนัก เพราะยังไงเราก็ต้อง หาผู้เช่า ดูแลเมื่อผู้เช่ามีปัญหา ไหนจะต้องตามทวงเงินค่าเช่า ถ้าผู้เช่าจ่ายผิดนัดอีกละ
แต่อย่างน้อยเราก็ไม่ต้อง Active ทุกวันแน่นอนนะครับ และเพื่อไม่ให้เสียเวลาเรามาต่อกัน เรื่อง Yield อันหอมหวานกับการปล่อยเช่าคอนโดฯ : Part 2
จากตอนที่แล้วกันดีกว่าครับ
จากตอนที่แล้ว เรายังลืมไปอีก โจทย์หนึ่งนะครับ คือ….เรายังไม่ได้คิดเรื่องการเสีย “ภาษีโรงเรือน”
ในกรณีที่ ทำถูกต้องตามกฎหมาย เราต้อง เสียภาษีโรงเรือนใน อัตรา 12.5% จากรายได้ค่าเช่า ( ฮะ !… แล้วมันจะเหลืออะไรมั้ยเนี่ย คอนโดฉัน! )
((8,500 X 12)-(12.5%))-(8,500+12,000)) / (1,650,000 / 100) = 4.17%
สรุปว่า : เหลือ Yield ต่อปี 4.17% แต่ พ่อบ้านอย่างผม เชื่อนะครับว่า …
คนลงทุนปล่อยเช่าคอนโด ส่วนใหญ่ทุกวันนี้ ไม่ได้เสียภาษี จากรายได้ค่าเช่าครับ… เพราะอะไรล่ะ ? มันมีเทคนิคครับ เน้นเลยนะครับ
เทคนิคในการประหยัดค่าภาษีโรงเรือน ก็คือ
การทำสัญญา แยกระหว่างค่าเช่าห้อง กับ ค่าเฟอร์นิเจอร์ออกจากกันตั้งแต่ตอนทำสัญญา
‘ เพราะ ภาษีโรงเรือนจะคำนวณจากส่วนที่เป็นค่าเช่าอย่างเดียวเท่านั้น ’
ฮั่นแน่! เทคนิคนี้สำคัญนะครับ หรือ อีกเทคนิคนึง จริงๆก็ไม่ค่อยอยากแนะนำให้ทำกันนะครับ คือ….ไม่รู้ไม่เห็น ไม่ยื่นรายได้เสียภาษี รอให้ กรมสรรพากร ตรวจเจอก่อน ค่อยไปเสีย
( ตรวจเจอวิธีนี้ มีดอกเบี้ยปรับย้อนหลังด้วยนะครับ ระวัง!! )
มาถึงตอนนี้เพื่อนๆคงเริ่มเข้าใจ การคิด Yield กันทะลุปรุโปร่งแล้วเนอะ งั้นเรามาดูอีกเงื่อนไขอีกหนึ่งตัวในการลงทุนที่เป็นส่วนสำคัญในการลงทุนปล่อยเช่ากันต่อครับ
- ลงทุนซื้อปล่อยเช่า ด้วย เงินสด
- ลงทุนซื้อปล่อยเช่า ด้วย การกู้ธนาคาร
ซึ่งบทความนี้ผมขอพูดถึง การลงทุนด้วย การกู้ธนาคาร อย่างเดียวนะครับ เพราะถ้าคุณ ซื้อด้วยเงินสดได้ ผมแนะนำให้ลงทุนอะไรที่ Yield มากกว่านี้ดีกว่าครับ ( ซึ่งอาจมีกล่าวถึงในบทความต่อๆ ไป )
ในการกู้ธนาคารนั้น เรามาดูวิธีคิดง่ายๆกันนะครับ
ยกตัวอย่าง : กู้ธนาคาร 1,000,000 บาท
ผ่อนธนาคารเดือนละ 7,300 บาท ระยะเวลากู้ 30 ปี (ตัวเลขคร่าวๆนะครับ)
ขอยกโจทย์เก่าที่เราทำไว้ในตอนแรกนะครับ
ต้นทุนคอนโดมิเนียม 1,650,000 บาท (กู้เต็ม 100%) ค่าส่วนกลาง 12,000 บาท/ปี
กู้ธนาคาร 1,650,000 บาท ผ่อนธนาคารเดือนละ 12,000 บาท
(เรตผ่อน/เดือนโดยเฉลี่ย ที่ MLR 6.5%)
คุณจะเห็นได้ว่า คุณได้ค่าเช่าเดือนละ 8,500 บาท
แต่คุณมีภาระผ่อนธนาคารเดือนละ 12,000 บาท
น่าลงทุนไหมครับ ? ซึ่งน่าแปลกที่มีนักลงทุนหน้าใหม่ๆ ยังอยากเข้ามาลงทุนกัน
ผ่อนธนาคารเดือนละ 12,000 บาท ได้ค่าเช่าเดือนละ 8,500 บาท แปลว่า คุณต้องหาเงินเพิ่มเพื่อมาผ่อนกับธนาคาร เดือนละ 3,500 บาท เพื่อให้ครบ 12,000 บาทครับ
( 12,000 – 8,500 = 3,500 บาท )
นอกจากภาระตรงนี้แล้ว ยังมี ค่าส่วนกลาง ที่คุณต้องรับผิดชอบ 12,000 บาท/ปี และยังไม่หมดนะครับ
ในกรณีหาลูกค้าเองไม่ได้ ต้องพึ่ง Agent คุณจะมีภาระ เพิ่มอีก 8,500 / 1 สัญญา / ปี
ให้เป็น Commission กับ Agent กลายเป็นว่า คุณจะมีค่าใช้จ่ายในการปล่อยเช่าอีก 20,000 บาท
ทีนี้เรามาสรุป ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม จากการปล่อยเช่าคอนโด ปีแรก กันนะครับ
ผ่อนธนาคาร ส่วนต่างจากค่าเช่า 3,500 บาท X 12 เดือน = 42,000 บาท
ค่าส่วนกลาง 12,000 บาท
ค่า Agent 8,500 บาท
รวมปีแรก ที่ต้องจ่ายเพิ่ม = 62,500 บาท
แต่คุณบางคนอาจจะอยากจะเถียงพ่อบ้านอย่างผม กลับว่า “คุณได้รับเงินล่วงหน้า มาตั้ง 3 เดือน ตอนเซ็นต์สัญญาเช่า 1 ปี”
( แบ่งเป็น ประกันทรัพย์สิน 2 เดือน ล่วงหน้า 1 เดือน) หรืออาจจะแย้งเพิ่มเติมอีกว่า “ก็เอาเงินล่วงหน้ามาจ่ายนี่ไง ค่า Agent กับ ส่วนกลาง ก่อนไง”
แต่อย่าลืมนึกนะครับว่า คุณต้องผ่อนธนาคารทุกเดือน แล้วเงินประกันทรัพย์สิน หลังผู้เช่าย้ายออก ทรัพย์สินไม่เสียหายคุณก็ต้อง ให้เงินคืนกับ ผู้เช่านะครับ
เพราะฉะนั้น รายรับที่ได้มาเราต้องส่งธนาคารทั้งหมด ซึ่งดูตัวเลขตอนแรก อาจจะดูเหมือนไม่เยอะนะครับ แต่พอรวมตัวเลขแล้ว
เออ… เงินมันไม่ใช่น้อยๆ เลยนะ สำหรับการลงทุนปล่อยเช่าคอนโด และ ถ้าเราปล่อยเช่าห้องที่ 2 กับ ห้องที่ 3 แล้วเป็นแบบนี้อีกละ …
สำหรับบทความหน้าเราจะมาเจาะลึกเรื่อง วิธีการหลุดจากกับดัก Yield กัน
เป็นของขวัญ สรุปส่งท้ายปี 2016 และ เพื่อก้าวเป็นนักลงทุนมืออาชีพกันในปี 2017 ไปพร้อมๆ กันนะครับ
กราบสวัสดี… พ่อบ้านเครางาม
