News : Surreal Or Prospect
การจะซื้อคอนโดมิเนียมโครงการไหนสักโครงการหนึ่ง ไม่ว่าวัตถุประสงค์ในการซื้อของใครหลายคนจะเหมือนหรือต่างกัน
จะซื้อไว้เพื่ออยู่อาศัยเองหรือจะซื้อเก็บไว้ลงทุน ทั้งขายต่อหรือปล่อยเช่า สิ่งสำคัญที่หลายๆคนอยากรู้คือ มูลค่าของโครงการ
ที่เราๆท่านๆซื้อกันในวันนี้ มันจะราคาขึ้นมั้ย?
สมัยผมเด็กๆ ผมมักจะได้ยินผู้ใหญ่ คนเฒ่าคนแก่ ชอบสอนชอบบอกว่าให้ซื้อหรือลงทุนกับอสังหาฯซื้อเก็บไว้ไม่มีขาดทุน มีแต่ราคาจะขึ้นกับขึ้น
แต่พอเข้ามาอยู่ในเส้นทางที่ทำอยู่ทุกวันนี้จริงๆ ถึงได้รู้ว่ามันก็ไม่เสมอไป และ เริ่มมีคนเข้ามาถามผมว่า ผมมองโครงการต่างๆยังไง
ว่าราคามันจะขึ้นและราคามันจะขึ้นได้จากอะไร ?
ซึ่งถ้าให้ผมจับกลุ่มปัจจัยที่ทำให้มูลค่าของโครงการสูงขึ้น หลักๆ ก็เป็นเรื่องพื้นฐานที่หลายๆคนก็น่าจะพอรู้กันบ้างแล้ว อย่างเช่น Demand & Supply
การเดินทาง(รถไฟฟ้า) ทำเลที่ตั้ง แนวโน้มการเติบโตและศักยภาพของทำเล ฯลฯ แต่ถ้ามองอีกมุมละ มุมที่มูลค่าถูกสร้างขึ้นโดยใคร?
ใช่ครับผมกำลังจะพูดถึง มูลค่าของโครงการที่ถูกสร้างขึ้น โดยขอแบ่งเป็น โครงการที่มูลค่าที่เกิดขึ้นแบบเกินจริง (Surreal) กับ โครงการที่มูลค่ามีโอกาสเกิดขึ้นได้จริง (Prospect)
Surreal: โครงการที่มูลค่าที่เกิดขึ้นแบบเกินจริง
มูลค่าดังกล่าว ถูกสร้างโดยเริ่มต้นจาก Dev ที่พยายามสร้างกระแสให้เกิดขึ้นกับกลุ่มของนักลงทุน เพื่อส่งผลต่อยอดขาย ณ . วัน Presale
ดังจะเห็นได้จากการที่หลังจากจบงาน Presale เราจะเห็นข่าว การประกาศยอด Sold Out ของโครงการเหล่านี้ และตามต่อด้วยราคา Re Sale ที่พุ่งสูงขึ้นทันที
ซึ่งบางโครงการที่ Dev มีบริษัท Resale มารองรับก็จะยิ่งปั่นราคาให้สูงขึ้นได้ไม่ยาก
แต่คำถามที่ตามมาคือ จำนวนของลูกค้าตัวจริง ที่มีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงหรือที่ผมชอบเรียกว่า กลุ่ม Real Demand ละครับ
มีจำนวนมากน้อยแค่ไหน และเมื่อถึงเวลาตอนโครงการแล้วเสร็จจะมีคนที่พร้อมโอนฯ กันซักกี่ยูนิต
ซึ่งถามว่ามูลค่าที่เกิดขึ้นแบบเกินจริงนั้น เกิดจากอะไร ใช่ครับ มันเกิดมาจากราคา Resale นั้นเองครับ
Prospect: โครงการที่มูลค่ามีโอกาสเกิดขึ้นได้จริง
สำหรับโครงการที่มูลค่ามีโอกาสเกิดขึ้นได้จริง บางครั้งมูลค่าของโครงการจะไม่ได้เกิดขึ้นจากเรื่องของราคา โดยเฉพาะ ราคาช่วง Presale
ซึ่งราคาในช่วงดังกล่าวอาจไม่สามารถวัดได้ว่าโครงการนี้จะมีโอกาสที่จะมีมูลค่าสูงขึ้นวันข้างหน้าได้มากน้อยแค่ไหน และไม่มีค่าตายตัวในการบวกขึ้นของราคาแต่อย่างใด
เพราะถ้าเรารู้สึกแบบนั้นในช่วงของการเปิดขาย Presale ก็แปลว่า Dev ที่พัฒนาโครงการนั้นๆ ตั้งราคาผิด ขายราคาถูกไปครับ (หลายคนคงจะคุ้นๆกับทฤษฎีการตั้งราคาผิด)
แล้วมูลค่ามันจะมีโอกาสเกิดขึ้นได้จากอะไรละครับ? โครงการเหล่านี้มันจะมีมูลค่าค่อยๆสูงขึ้นเอง ตามสัดส่วนของ Demand ความต้องการ
และ Supply ของโครงการที่ค่อยๆลดน้อยลงนั้นเองครับ
ซึ่งกว่าจะถึงจุดตรงนั้น ตัวโครงการเองต้องมียอดขายสูงอยู่เหมือนกันครับ แต่ความคิดส่วนตัวเพิ่มเติมนะครับ ว่าโครงการต้องไม่ Sold Out เน้นค่อยๆขาย
แต่อย่างน้อยๆต้องมียอดขายตอน Presale 40-50% ขึ้นไป และสินค้าหรือ Spec ของที่ให้ต้องดีและตอบโจทย์กลุ่ม Real Demand ได้จริงครับ
ที่พูดมานั้นคือมูลค่าของการพัฒนาโครงการครับ
ส่วนถ้าจะให้มองในระยะยาว มูลค่าของโครงการที่จะเพิ่มขึ้นนั้นจะเป็นมูลค่าโครงการจริง มูลค่าจะเกิดขึ้นจาก 2 ปัจจัย หลักๆ
คือ ปัจจัยที่ควบคุมได้ อย่างเช่น การดูแลสภาพตัวตึก สภาพพื้นที่ส่วนกลาง ให้ยังคงสภาพที่ดี และ
ปัจจัยที่คุมไม่ได้อาทิการพัฒนาและเติบโตของทำเลที่ตั้งโครงการ เช่นมีห้างฯ หรือ อาคารสำนักงานมาเปิดใหม่
ก็จะเป็นตัวช่วยในการสร้างความต้องการที่อยู่อาศัยบริเวณนั้นเพิ่มขึ้นมา
แต่ปัจจัยที่กล่าวมานี้ อาจต้องรอเวลานานหน่อยอย่างน้อยก็ 5-10 ปี (อย่างเช่นทำเลอ่อนนุช)
.
.
.
สรุปคือ มูลค่าของโครงการที่เพิ่มขึ้นในแต่ละแบบ เอาจริงๆมันไม่มีอะไรผิดหรือถูกหรอกครับ เพราะเทคนิควิธีการ หรือวัตถุประสงค์ในการซื้อที่ต่างกัน
มันมีความหลากหลาย แต่ก่อนที่คิดจะซื้อหรือลงทุนโครงการไหนซักโครงการ ลองถามตัวคุณเองก่อนครับว่า …
วันนี้คุณเข้าใจรูปแบบของการเพิ่มมูลค่าของโครงการเหล่านั้นมากน้อยแค่ไหนเพื่อจะได้รู้ว่า เมื่อตัดสินใจไปแล้ว เราควรจะวางแผนกับโครงการเหล่านั้นต่อ อย่างไร ?
ขอบคุณสำหรับการติดตามครับ
