News : โครงการที่ Real Demand ไม่เคยเข้าถึง แต่ Sold Out
จริงๆแล้ว เพจ Inso Condo ก็มักพูดถึง Real Demand อยู่เสมอ กับทุกโครงการที่เขียนถึงเลยเนอะ สังเกตุกันมั้ยเอย… แต่ก็มีอยู่บางโครงการที่ผมต้องยอมรับเลยว่าไม่ว่าจะผมหรือใครหากจะเป็น Real Demand ของโครงการนี้ก็ยากที่จะเข้าถึงข้อมูลของโครงการนี้ เพราะ สื่อตลาดต่าง ป้ายโฆษณา Magazine Online พี่เค้าไม่มีเลย อยากขายก็เปิดขายเลย ดังนั้นกลุ่มคนที่รู้เรื่องเลยมีจำกัด แล้วเราๆท่านๆจะไปมีหวังมีโอกาสอะไรกับเค้าละครับ สุดท้ายสำหรับคนที่อยากได้โครงการนี้ไว้อยู่เองก็ได้ต้องมองตาปริ๊บๆ ส่งตาหวาน รอ ReSale หลุดมาสถานเดียว คราวนี้ก็ต้องมาวัดใจผู้ซื้อตัวจริง หรือ Real Demand กันละครับว่าจะสู้มั้ย? แต่ก่อนที่คิดว่าจะสู้หรือไม่สู้ มันก็ต้องดูวัตถุประสงค์ในการซื้อของคุณๆกันด้วยนะ …
วัตถุประสงค์ในการซื้อในแต่ละประเภท ก็จะมีหลักเกณฑ์ในการเลือกซื้อที่หลากหลายและแตกต่างกันไป ซึ่งจริงๆแล้ววัตถุประสงค์ในการซื้ออสังหาฯ หลักๆก็จะมีวัตถุประสงค์ในการซื้อไว้อยู่อาศัยเอง หรือ ว่าซื้อไว้ลงทุน ส่วนซื้อเก็บไว้เป็นทรัพย์สินอันนี้ผมยังมองว่าอยู่กลุ่มเดียวกับกลุ่มที่ซื้อไว้ลงทุนนะครับ ซึ่งสำหรับใครที่กำลังมองหาคอนโดมิเนียมเพื่อวัตถุประสงค์ในการอยู่อาศัยเองเป็นหลัก อันนี้ผมว่าหลักเกณฑ์ในการเลือกซื้อก็น่าจะไม่ยากหรือซับซ้อนอะไรมากนัก เพราะหลักเกณฑ์หลักๆ ที่เห็นคนส่วนใหญ่จะนำมาใช้ในการเลือกซื้อกัน ก็น่าจะเป็นเรื่องของทำเลที่ตั้งของแต่ละโครงการ ว่าเดินทางสะดวกมั้ย? ใกล้รถไฟฟ้าหรือเปล่า? แล้วจึงค่อยมาดูเรื่องของราคาว่าอยู่ในงบประมาณที่ตัวเองจ่ายไหวรึเปล่า และจึงค่อยกลับมาย้อนดูเรื่องของรายละเอียด Concept ต่างๆของโครงการ Facilities Area และ สุดท้ายจึงค่อยมาดูเรื่องของ Spec วัสดุของที่จะได้ในตัวยูนิต (จริงๆแล้วหลายคนแทบจะไม่มองหรือเอามาคิดด้วยซ้ำในส่วนของ Spec วัสดุภายในห้อง เพราะส่วนนี้คนส่วนใหญ่จะยอมรับด้วยราคา) ที่กล่าวมานั้นคือหลักเกณฑ์ขั้นพื้นฐานในการเลือกซื้อคอนโดมินียมสำหรับคนที่มีวัตถุประสงค์ในการซื้อ เพื่ออยู่อาศัยเอง
แต่สำหรับบางคน หรือ จริงบางโครงการต้องเรียกว่ากลุ่มคนส่วนใหญ่ซะด้วยซ้ำ ที่มีวัตถุประสงค์ในการซื้อเพื่อการลงทุน ก็ต้องมีการแบ่งแยกย่อยอีก เพราะแผนการลงทุนของแต่ละบุคคลก็จะมีความแตกต่างกัน ผมของนำเสนอแบบง่ายๆ ขอแบ่งเป็น ลงทุนระยะสั้น กับ ลงทุนระยะยาวแล้วกันเนอะ
ลงทุนระยะสั้น : ในปัจจุบัน หลายคนคงมองว่าเป็นเรื่องยาก และ แทบจะเป็นไปไม่ได้แล้ว (จริงเหรอ???) แต่ผมก็ยังเห็นมีโค้ช มีอาจารย์ หลายๆท่านที่เปิดสอนหลักเกรณ์การลงทุนแบบนี้อยู่เยอะแยะ แถมยังมีการพาไปออกรอบ เอ้ย… จองรอบพิเศษ VVIP กลุ่มแรกๆของบางโครงการอีกด้วย เอาจริงๆนะส่วนตัวผมยังเชื่อว่าการลงทุนระยะสั้น พวกที่ไปแย่งจอง PreSale วันแรกแล้วขายต่อกันเช้าวันรุ่งขึ้น ก็ยังมีให้เห็นอยู่เกือบทุกโครงการ แบบประมาณว่าก่อนวันงาน PreSale กลุ่มที่ไปรับจ้างต่อคิวก็ยังมีมานอนรอจัดแถวกันเป็นระเบียบเรียบร้อย แบบนี้จะบอกได้ไงว่าลงทุนระยะสั้นวันนี้ทำไม่ได้แล้วจริงมั้ย?
ทำอะทำได้ครับ แต่กำไรจากการลงทุนระยะสั้นมันอาจไม่สูงเหมือนเมื่อก่อนหรืออาจไม่คึกคักเท่า ซึ่งมันก็อยู่ที่ว่าโครงการที่เราเลือกซื้อ เลือกลงทุนนั้น ยอดขาย PreSale เค้าขายดีมั้ย? กระแสได้รึเปล่า? ดังนั้นหลักเกรณ์ในการเลือก ผมจะมองเรื่องของ ช่องราคา … ช่องราคาที่ผมกำลังพูดถึงนั้นคือ ช่องราคาที่เราซื้อเข้าและบวกเท่าไร ที่กลุ่มลูกค้าตัวจริง จะทั้งนักลงทุนหรือ Real Demand มีกำลังซื้อไหว แต่ก็อย่างที่บอกการลงทุนระยะสั้น ระยะเวลาในการขายมันก็จะมีเวลาให้ขายไม่นานมาก เพราะอะไร ก็เพราะยอดดาวน์ที่เราผ่อนๆกันทุกเดือนมันจะสูงขึ้นเรื่อย และคนที่จะมาซื้อต่อจะมองว่าต้องใช้เงินก้อนในการซื้อต่อ สุดท้ายก็ซื้อต่อไม่ไหว ไม่ใช่เพราะไม่อยากได้แต่ไม่มีเงินก่อน สุดท้ายรอโครงการแล้วเสร็จแล้วไปซื้อโดนบวกแต่เข้าแบงค์ได้เลยง่ายกว่า ใช้เงินก้อนน้อยกว่า
ลงทุนระยะยาว : คือกลุ่มพวกที่ซื้อไว้เพื่อเก็บเป็นทรัพย์สิน หรือ ซื้อไว้ลงทุนปล่อยเช่าและไปหวัง Capital gain ที่จะเติบโตขึ้นในอนาคตที่ได้จากการขายต่อในอีก2-3 ปีข้างหน้า กลุ่มนี้หลักเกณฑ์ในการเลือก ก็จะมีแบ่งออกเป็น 2 แบบใหญ่ๆ
- เลือกตำแหน่งห้องที่สวยไปเลย เพื่อหวังจะทำราคาเช่าได้สูง หรือ ถ้าไม่สูงก็ปล่อยเช่าได้ง่ายกว่าห้องอื่นๆ หลักในการเลือกก็จะเป็นเหมือนการเลือกเพื่ออยู่อาศัยเอง ตำแหน่งห้องสวย วิวดี
- เลือกตำแหน่งห้องจากราคา เน้นห้องที่เป็นราคาเริ่ม เพราะมองว่าค่าเช่าไม่ต่างกันมาก โดยเฉพาะ โครงการ Low Rise 8 ชั้น ที่ราคาค่าเช่าแต่ละชั้นจะไม่ต่างกันมาก เพราะ ไม่ค่อยมีความต่างในเรื่องของวิว นอกซะจากพวกวิวที่เห็นส่วนกลางสระว่ายน้ำ
หลักเกณฑ์และวิธีเลือกซื้อมีความหลากหลายซึ่งก็แล้วแต่หรือขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ในการซื้อของแต่ละคนอะเนอะ แต่ถ้าจะถามว่ามีโครงการในรูปแบบไหนละที่จะสามารถรวมทุกวัตถุประสงค์ในการซื้อทั้งหมดที่กล่าวมานี้ได้ … จริงๆถ้าไม่เห็นภาพประกอบที่โชว์อยู่ก็อยากให้ทายกันเล่นๆ แต่คิดว่าคงไม่ทันแหละ 555+
โครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ในทำเลที่ดี ทำเลสุขุมวิทซะด้วย ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า ใกล้ร้านค้าแหล่ง Shopping และอนาคตกำลังจะมีห้างฯมาเปิดใหม่แถวหน้าปากซอยอีกต่างหาก แถมราคาต่อตร.ม.ถ้าหารออกมาถือว่าไม่สูงหรือเรียกว่าถูกมากๆน่าจะดีกว่า และ ที่สำคัญสำหรับนักลงทุนคือ มีกลุ่มผู้เช่าที่ชัดเจน ใช้ครับผมกำลังพูดถึงโครงการ Regent Home Sukhumvit 81
Information Project :
เจ้าของโครงการ : บริษัท รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ จำกัด
ที่ตั้งโครงการ : ซอยสุขุมวิท 81 สวนหลวง กรุงเทพ (จากสถานีรถไฟฟ้า BTS อ่อนนุช ประมาณ 850 ม.) ปากซอยมีพี่วินมอไซย์รอให้บริการ
ขนาดที่ดิน : 4-1-32.98 ไร่
ลักษณะโครงการ : อาคารชุดพักอาศัย Low Rise 8 ชั้น 3 อาคาร
จำนวนยูนิต : 717 ห้อง (อาคาร A 238 ห้อง ,อาคาร B 245 ห้อง ,อาคาร C 234 ห้อง)
Unit Type :
1 Bedroom 28 ตร.ม. ทั้งหมด 710 ห้อง
มี Unit Plan ทั้งแบบ ตอนลึก และ หน้ากว้าง หมายเหตุ (ห้องจริงจะไม่มีฉากกั้นแบ่งส่วนของห้องนอนกับห้องนั่งเล่นนะครับ
แล้ว Unit Plan ทั้ง 2 แบบมันมีมุมต่างมีมุมด้อยตรงไหนอะ ???
Unit Plan แบบ ตอนลึก (ภาพซ้าย)
ข้อดี
- ไม่มีเสาอาคารโผล่มาในห้อง การหาเฟอร์พวกลอยตัวมาแต่งห้องทำได้ง่าย ได้พื้นที่ในส่วนของห้องนอนและห้องนั่งเล่นมาเต็มพื้นที่
- พื้นที่ในส่วนของห้องนั่งเล่นจะได้พื้นที่ที่กว้างมาก ใครที่อยากใช้พื้นที่ห้องนั่งเล่นกว้างๆผมแนะนำแบบนี้เลยครับ
ข้อเสีย
- ห้องนอนจะแคบ เลยต้องย้ายส่วนของตู้เสื้อผ้าไปวางด้านนอนของห้อง จากภาพด้านบน ย้ายตู้เสื้อผ้าไปวางหน้าห้องน้ำ
- พื้นที่ส่วนของครัว จะมีพื้นที่น้อยกว่า Unit Plan อีกแบบหนึ่ง
Unit Plan แบบ หน้ากว้าง (ภาพขวา)
ข้อดี
- Unit Plan นี้ผมว่าหลายคนจะชอบเพราะมีความคุ้นชินจากโครงการอื่นๆ และ ความที่เป็นห้องหน้ากว้างเรื่องของแสงสว่างภายในห้อง จะสามารถรับแสงสว่างจากภายนอกได้ดีและทำให้ความรู้สึกภายในห้องดูโปร่ง
- พื้นที่ในส่วนของพื้นที่ครัวจะกว้างกว่าอีกแบบหนึ่งและดูแบ่งเป็นสัดส่วนเชื่อมต่อกับทางเข้าห้องน้ำและระเบียง
ข้อเสีย
- มีเสาโผล้มาในส่วนของพื้นที่มุมห้องต่างๆ ทั้งห้องนั่งเล่น ห้องนอน ใครที่อยากได้ห้องผนังเรียบๆ ยาวๆ น่าจะไม่ชอบห้องนี้นะครับ
1 Bedroom 56 ตร.ม. (ห้องคอมไบน์) จำนวน 7 ห้อง (มียูนิตน้อยมากไม่พูดถึงแล้วกันเนอะ)
Floor Plan : ยูนิตพักอาศํยเริ่มที่ชั้น 2 นะครับ
Facilities : สระว่ายน้ำ : กว้าง 5.80 ม. x ยาว 18 เมตร x ลึก 1.40 เมตร , ห้องฟิตเนส : ขนาด 54 ตร.ม. , ล็อบบี้ , ระบบ CCTV/Access Card
จำนวนลิฟท์โดยสาร : 2 ตัวต่อ1อาคาร โดยแต่ละชั้นมีประตูกั้นระหว่างโถงลิฟท์ และ ทางเดินส่วนกลาง คีย์การ์ดล็อกชั้น ลิฟท์ ยี่ห้อ schindler ระบบสัมผัส
ที่จอดรถ : 224 คัน (คิดเป็น 31.24%)
ค่าส่วนกลางและกองทุน : 30/180 บาทต่อตร.ม.
ราคาเริ่มต้น : 999,900 บาท (ถ้าคิดราคาเป็นตร.ม. 35,xxx บาทต่อตร.ม.)
เอาจริงๆถ้าเทียบกับทำเลที่ได้ชื่อว่า โครงการใน ถ.สุขุมวิท ถือว่าราคายูนิตของโครงการนี้ไม่ว่าจะมองมุมไหนก็ถือว่าถูกมากๆ จนหลายคนในกลุ่มนักลงทุนตั้งชื่อโครงการนี้ว่า “ห่านทองคำ” ขนาดนั้น… ซึ่งสำหรับใครบางคนที่ติดภาพมาจากโครงการของ Dev รายใหญ่ ในทำเลนี้ที่เน้น Concept ของโครงการในเรื่องของ Facilities ที่ใหญ่โตอลังการณ์ หรือ สวยหรูดูดีมีชาติตระกูล มาเจอโครงการอย่าง Regent Home Sukhumvit 81ก็ไม่แปลกที่จะร้องยี้ แต่ผมว่าเข้าจริงบางครั้งเรื่องของส่วนกลางจะมีหรือไม่มี มีมากหรือน้อย มันก็อยู่ที่กำลังในการจ่ายของแต่ละตัวบุคคลนั้นแหละครับ แม้ว่าโครงการนี้เรื่องของส่วนกลางจะอารมณ์ แบบว่า Just แค่มี แต่หากเทียบกับราคาและ Segment ที่เค้าวางมาก็ถือว่าได้ครบ ไม่ได้น่าเกลียดอะไรขนาดนั้นมั้ย? เพื่อนๆมองว่าไง … ถามใจตัวเองดู จริงๆแล้วผมว่าโครงการนี้ในมุมของการพัฒนาโครงการระดับ Segment ต่ำกว่า 1 ล้านบาท หรือ 1ล้านบาท (บวกลบ) ก็ถือว่าดีโอเคเลยนะ แต่ส่วนตัวที่ผมไม่ค่อยชอบไม่อยากเชียร์ คือผมแค่ไม่ชอบวิธีการในการขาย การทำการตลาด ช่วง PreSale เท่านั้นเอง จริงๆก็แค่ช่วงเดียวแหละ เพราะยังไม่ทันจะทำการตลาดออกสื่อหรือเปิดขาย PreSale คนใน (คนในเนี้ย กลุ่มไหนก็ไม่รู้) ก็จองกันหมดแล้วมั้ง คือถ้ามองในมุมความสำเร็จของโครงการเรื่องของยอดขายต้องยอมรับถึงความสุดยอด แต่ถ้ามองในมุมของการทำสินค้าหรือโครงการเพื่อเข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย ที่เป็น Real Demand จริงที่อยากมีที่อยู่อาศัยและต้องการจะซื้ออยู่เองละ ไม่มีทางจองกันทันแน่นอน สุดท้ายก็ต้องมาซื้อต่อกับกลุ่มนักลงทุน ที่ซื้อต่อจากคนในมาเป็นทอดๆ แล้วแบบนี้ราคามันก็สูงขึ้นซิครับ
ก็นั้นแหละเมื่อมันจองหมดไปแล้ว (Sold Out) แล้วผมจะเอากลับมาพูดถึงอีกทำไม ก็ไม่มีไรมากครับ คือวันนี้แม้โครงการจะขายหมดไปแล้ว แต่แฟนเพจที่เป็นนักลงทุนหลายคนยังคงแวะเวียนมาพิมพ์ถามอยู่ใน Inbox ของผมอยู่เรื่อยๆว่า ซื้อต่อโดนบวกมา 120,000-150,000 บาทต่อยูนิต จะซื้อต่อดีมั้ย? คือมันดีอย่างนั้นอย่างนี้ ส่วนใหญ่พอผมโดนถามแบบนี้ ผมก็มักจะตอบกลับไปว่า แล้วถ้าวันที่โครงการแล้วเสร็จ คุณคิดว่าราคาจะโดนบวกมากกว่านี้มั้ย? และถ้าบวกมากกว่านี้ Real Demand ของโครงการนี้เค้าจะมีเงินสดมาซื้อต่อคุณมั้ย? … เพราะถ้าเราซื้อเข้าโดนบวก 120,000-150,000 บาทต่อยูนิตจริง แปลว่าอะไร… ตอนโครงการแล้วเสร็จ แล้วเราจะขายเราต้องบวกกำไรเนอะ สุดท้ายคิดง่ายๆ หากขายตอนตึกเสร็จ ขายต่อ 200,000 บาท (ทุน 150,000 + กำไร 50,000 บาท) แต่กลุ่ม Real Demand กลุ่มนี้คือคนที่มีรายได้ประมาณ 20,000 (บวกลบ) พึ่งเริ่มทำงานใหม่ อายุยังไม่เยอะ คุณคิดว่าคนกลุ่มนี้จะมีเงินเก็บถึงมั้ย? แล้วจะเอาเงินเก็บมาซื้อห้องคุณไหวมั้ย?
แต่ทางกลับบางกลุ่มที่มองว่าจะซื้อไว้ปล่อยเช่า ถ้าวัตถุประสงค์ในการซื้อคือการปล่อยเช่า อันนี้ผมว่าโครงการนี้ดูดีมีอนาคตเลยซึ่งผมแนะนำนะครับ แต่ก็ไม่อยากสนับสนุนให้โดนบวกกันเยอะ คือเวลาเจอใครถาม หรือมาบอกว่าเจอห้องของโครงการนี้บวก 120,000 บาทถูกมากเลย ผมก็มักจะบอกกลับไปว่า งั้นยังไม่ต้องรีบซื้อครับ รอก่อนก็ได้ ราคามันไม่ขึ้นไปมากกว่านี้หรอก … ก็ใจเย็นๆกันเนอะ แต่ถ้าเจอใครขายต่อและเค้าบวกกำไรมาต่ำกว่า 100,000 บาท หากมองการปล่อยเช่านะ ผมว่าน่าสนใจเลยครับ หากวันนี้เรามีวัตถุประสงค์ในการซื้อที่ชัดเจน และ แม่นเรื่องของกลุ่ม Real Demand ที่จะมาอยู่อาศัยจริงในโครงการ ทำเลนั้นๆ : จะซื้อเมื่อไร จะซื้อช่วงไหน PreSale หรือ ReSale และไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่อขายต่อเป็นให้คนที่จะมาอยู่อาศัยเอง หรือ จะซื้อไว้ปล่อยเช่า
ผมว่านะ … จะซื้อเมื่อไรตอนไหน ก็ไม่สำคัญ สำคัญคือสุดท้าย Real Demand จะเป็นคนตอบคุณเองแหละว่า ราคาที่คุณตั้งขายหรือปล่อยเช่าเค้า นั้นมันถูกหรือแพง เค้าจ่ายไหวหรือไม่ไหวจริงมั้ย ? ดังนั้นผมเชื่อว่าถ้าเราแม่นและเห็นกลุ่ม Real Demand คนที่จะมาอยู่อาศัยจริง ไม่มโน อย่างน้อยก็อุ่นใจกว่าเนอะ จริงมั้ย?
หมายเหตุ : ข้อมูลโครงการนี้หายากมากๆครับ ต้องขอบคุณข้อมูลจาก Website : www.regent81.com
ขอบคุณสำหรับการติดตาม
