More

    The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa

    Project : The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa

    The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa 1

    บอกเหตุผลดีๆกับฉันสักข้อหนึ่ง … ว่าทำไม? โครงการที่มีทำเลที่ตั้งอยู่ในซอย (แถมซอยยังเป็นซอยแคบๆอีกต่างหาก) โครงการก็ไม่ได้ใหญ่โตอะไร และก็ไม่ได้โดดเด่นในเรื่องของภาพลักษณ์ตัวอาคาร ไม่ได้มีความโดดเด่น หรือ สามารถมองเห็นได้เด่นชัดอะไร ถึงยังได้รับการตอบรับ และ มียอดขายถึงตอนนี้ไปแล้ว เกิน 50% (อัพเดท 01/08/2018)

    โครงการที่ผมกำลังจะนำมาพูดถึงในบทความนี้ นั้นก็คือ โครงการ  The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa ซึ่งผมเชื่อว่าสำหรับสายลงทุน หรือ แม้แต่ Real Demand เองที่อยู่อาศัยในทำเลอื่นๆ ก็น่าจะมีคำถามสงสัยว่า โครงการนี้เค้าพัฒนาโครงการมาจะขายได้เหรอ และ เค้าพัฒนาโครงการมาขายใคร แล้วใครจะซื้อ ?

    The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa 2

    เอาจริงๆนะครับ ส่วนตัวตอนไปดูทำเลผมก็สงสัยครับ 5555+

    แต่เมื่อผมเกิดข้อสงสัย ผมก็ต้องลองหาคำตอบ จากทั้งการตั้งสมมติฐาน หรือ หาเหตุและผลมาตอบข้อสงสัย ซึ่งมันก็คงติดเป็นนิสัยส่วนตัวไปแล้วละมั้งครับ เพราะสมัยที่ผมยังเป็นนักการตลาด ผมก็มักจะชอบศึกษาเรื่องตัวเลข Demand & Supply ว่าโครงการไหน … ขายดี  ขายไม่ดี เพราะอะไร? 

    และต่อจากนี้ คือสมมติฐานส่วนตัว โปรดใช้วิจารณญาณในการเสพมาม่า เอ้ย…ในการอ่านนะครับ ว่าทำไมโครงการ  The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa ถึงได้รับการตอบรับ และ มียอดขายถึงตอนนี้ไปแล้ว เกิน 50% ตามที่ได้กล่าวไว้ในตอนต้น

    1. Real Demand ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่ในทำเลมีจำนวนมาก (ผู้อยู่อาศัยชุมชนดินแดงเดิม)

    The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa 3

    เครดิต : http://www.bangkokbiznews.com/news/detail/713126

    เมื่อดูจากจำนวนยูนิตการอยู่อาศัยเดิมของชุมชนที่อยู่อาศัยในโครงการแฟลตดินแดง ที่มีจำนวนยูนิตมากถึง  6,5xx ยูนิต ซึ่งกำลังจะได้ย้ายไปอยู่  ในที่อยู่อาศัยแห่งใหม่ใน ” โครงการฟื้นฟูเมืองชุมชนดินแดง ” ของรัฐบาล (จำนวนยูนิต 20,292 ยูนิต) ซึ่งจะมีจำนวนยูนิตมากขึ้นแหละหนาแน่นกว่าเดิมที่เคยอยู่ถึง 3 เท่า พร้อมกับขนาดพื้นที่ของห้องที่จะมีขนาดเล็กลง และ ค่าใช้จ่ายในการเช่าที่สูงขึ้น แถมค่าเช่านี่จะมีการขยับขึ้นได้ในอนาคตอีก (ค่าเช่าสูงขึ้นจากค่าเช่าเดิม 23% + กรรมสิทธิ์การเช่า 30 ปี)

    ดังนั้นผมจึงเชื่อว่าจะมีผู้อยู่อาศัยในโครงการแฟลตดินแดงเดิม เริ่มมองหาที่อยู่อาศัยใหม่ เพราะ ถ้าสำหรับใครที่ย้ายออกจากที่เก่าแล้วไม่เข้าอยู่ที่อยู่อาศัยใหม่ รัฐบาลก็จะมีเงินชดเชยให้ยูนิตละ 400,000 บาท

    และถ้าใครที่อยากอยู่อาศัยในทำเลเดิม และอยากมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง … ในงบประมาณที่จำกัด ก็ไม่แปลกนะครับ ที่ Real Demand เหล่านี้จะให้ความสนใจโครงการอย่าง The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa ที่มีราคาเริ่มต้น 1.49 ล้านบาท (Freehold)

    2.แล้วถ้าผู้อยู่อาศัยเดิมไม่อยากจะลุ้นค่าเช่าในอนาคตแล้วละ คืออยากจะซื้อจะโอนฯ อาคารใหม่ใน ” โครงการฟื้นฟูเมืองชุมชนดินแดง ” นี้ละ?

    The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa 4

    ในส่วนของการจะซื้อขาดโอนฯยูนิตใน ” โครงการฟื้นฟูเมืองชุมชนดินแดง ” ผู้อยู่อาศัยเดิมจะไม่สามารถทำได้อยู่ดีครับ เพราะ โครงการนี้จะไม่มีการขายขาด โอนฯ นะครับ เพราะ รัฐบาลจะให้เป็นการเช่าเซ้ง ในราคา 1.7 ล้านบาท (Leasehold) ถ้าตีเป็นราคาต่อตร.ม. 51,xxx บาทต่อตร.ม. ก็ถือว่าไม่แพงถ้าเทียบกับราคาที่อยู่อาศัยภายใกล้ใจกลางเมือง แต่อย่าลืมว่าเป็น Leasehold นะครับ

    3.ถ้าอยู่สภาพแวดล้อมการอยู่อาศัยกับคนกลุ่มเดิมที่เคยอยู่กันมาเกือบ 50 ปี แล้วอยากจะเปลี่ยนไปอยู่ในโครงการที่มีสภาพแวดล้อมภายในโครงการเพื่อการอยู่อาศัยที่ดีขึ้นละ 

    The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa 5

    ก็ไม่แปลกนะครับ ที่ใครหลายคนจะยึดทำเลที่อยู่อาศัยเดิม แต่มองหาโครงการใหม่ที่จะช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตและการอยู่อาศัย ของตัวเองและครอบครัวให้ดีขึ้น ข้อนี้หลักการพัฒนาโครงการพื้นฐานของหลายๆ Developers เลยครับ ซึ่งเราจะเห็นได้จากการที่เห็นมีโครงการใหม่ๆของ Developer หลายๆเจ้าเข้าไปพัฒนาโครงการใหม่ในทำเลที่เป็นชุมชน โดยถ้าเป็นชุมชนหนาแน่นด้วยแล้ว Demand หรือความต้องการที่อยู่อาศัยก็จะเยอะตามไปด้วย

    4. ราคาเริ่มต้นเมื่อเทียบกับทำเลที่ตั้งโครงการ (อันนี้มองในมุมคนนอกแทนแล้วนะครับ)

    มีแฟนเพจบางคนมาถามผมว่า โครงการนี้น่าสนใจมั้ยครับพี่? ราคาเริ่ม ล้านกว่าๆเองอะพี่ ผมก็ตอบไปว่าได้แวะไปดูทำเลรึยัง? และมีวัตถุประสงค์ในการซื้อคืออะไร?The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa 6

    คือ ถ้าใครมาตอบผมว่า สนใจโครงการนี้เพราะมองเรื่องของการลงทุนระยะสั้น เล่น Flip ผมคงไล่กลับบ้าน แถมคงด่าส่งท้ายตามไปด้วย แต่ถ้ามองสำหรับปล่อยเช่า (Target คนที่เคยอยู่อาศัยในชุมชนแฟลตดินแดงเดิม) อันนี้ผมยังพอมองว่ามีความเป็นไปได้นะ

    แต่ถ้าใครมาบอกว่า งบผมมีจำกัดและอยากได้ที่อยู่อาศัยในทำเลนี้เพราะเหตุผล บลา บลา … และจะซื้อไว้อยู่อาศัยเอง อันนี้ผมว่าผมไม่มีสิทธิไปว่า หรือ ห้ามเค้านะครับ ถ้าเค้ารับทำเลของโครงการได้ แปลว่าเค้าไปดูที่ตั้งโครงการแล้วจริง ก่อนตัดสินใจซื้อ 

    ” เหตุผล และ ความชอบหรือการยอมรับทำเล ของใครหลายคนมีความแตกต่างกัน ผมคงไม่กล้าเอาความคิดตัวเองผมเองไปตัดสินใครหรอกจริงมั้ย? “

    และทั้งหมดที่ผมกล่าวมานั้น คือสมมติฐานส่วนตัวของผมนะครับ ว่าทำไมโครงการ  The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa นี้ถึงได้รับการตอบรับ และ มียอดขายถึงตอนนี้ไปแล้ว เกิน 50% ซึ่งถ้าใครจะคิดเหมือนผม หรือ คิดต่างกับผม ไม่เป็นไรนะครับ เพราะนั้นคือความคิดของตัวคุณ ตัวคุณจะเป็นคนตอบตัวคุณเองได้ดีที่สุดแหละเนอะ

    The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa 4

    เขียนมาซะยืดยาว ยังไม่ได้พูดถึงข้อมูลของโครงการนี้เลย ซะงั้น? ไหนๆก็ไหนๆแล้วเนอะ ผมก็ของนำเสนอ Information Project ของโครงการ The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa เผื่อสำหรับใครที่กำลังสนใจโครงการนี้ จะได้อ่านกันนะครับ

    Project Information :

    ทำเลที่ตั้งโครงการ : ซ.ดินแดง 1 แขวงดินแดง เขตดินแดง กทม.The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa 8

    ขนาดที่ดิน : 1 – 2 – 75.9 ไร่

    ลักษณะโครงการ : อาคารชุดพักอาศัย Low Rise 8 ชั้น 1 อาคาร

    จำนวนยูนิต : 226 ยูนิต

    Unit Type : 

    Studio ขนาด 22.05 – 24.45 ตร.ม.

    The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa 9

    1 Bedroom ขนาด 25.80 – 34.25 ตร.ม.

    The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa 10

    The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa 11

    The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa 12

    สำหรับห้องตัวอย่างที่สำนักงานของจะเป็นแบบ Unit Plan 1 Bedroom ขนาด  34.25 Sq.m. นะครับ ซึ่งขอวิเคราะห์ในส่วนของ Function Layout ของ Unit Plan นี้สักหน่อยก็แล้วกันนะครับ

    The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa 13

    เปิดประตูห้องเข้ามาจะเจอส่วนของ Function : Living และจะเจอทางเข้าในส่วนของ Function : Bedroom และ Kitchen + Dining

    The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa 14

    โดยส่วนของ Function : Kitchen + Dining จะอยู่ตำแหน่งระหว่างกลางของส่วน Function : ระเบียง และ Bathroom 

    The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa 15Function : Bathroom เป็นแบบ 3 Fixture มีส่วนของฉากกั้นกระจกแยกส่วนพื้นที่เปียก-แห้งกันชัดเจน

    The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa 16

    Function : Bedroom เชื่อมต่อกับส่วนของ Function : Living โดยใช้ผนังทึบในการกั้นส่วนของพื้นที่ Function นี้เข้าออกด้วยบานประตูทึบ เพิ่มความเป็นส่วนตัวให้กับพื้นที่ในส่วนนี้

    The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa 17ภาพรวมของ 1 Bedroom ขนาด 34.25 ตร.ม. ด้วยความที่เป็น Unit Plan ที่มีขนาดใหญ่ที่สุดภายในโครงการนี้ ก็ไม่แปลกที่ราคาต่อ Unit ของ Unit Plan นี้ก็จะสูงกว่าตำแหน่ง Unit Plan อื่นๆ แต่หากดูจากตำแหน่งการวาง

    The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa 18

    คือจะอยู่บริเวณสวนด้านในโครงการเลย ช่วงที่เห็นวิวสระว่ายน้ำเต็มๆ เลยไม่แปลกใจเลยว่าทำไมถึงออกแบบ Function Layout มาซะลงตัวดูดีเลย สำหรับ Unit Plan : 1 Bedroom ขนาด 34.25 ตร.ม.

    Floor Plan : 

    Master Plan

    The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa 18

    Ground Fl. : Black Forestry Lobby (โถงต้อนรับ) , Tree Hanging (โซนพักผ่อน) , Smart Locker (สมาร์ท ล็อคเกอร์) , Mail Box Zone (ห้องตู้จดหมาย)

    The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa 20

    Fl. 2 – 8 : เป็นยูนิตพักอาศัย 

    The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa 21

    The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa 22

    The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa 23

    The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa 24

    The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa 25

    The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa 26

    The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa 27

    Facilities : 

    Black Forestry Lobby (โถงต้อนรับ) , Tree Hanging (โซนพักผ่อน) , Smart Locker (สมาร์ท ล็อคเกอร์) , Mail Box Zone (ห้องตู้จดหมาย)

    The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa 6

    The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa 29

    The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa 30

    Acoustical Forestry Yard ประกอบด้วยส่วนกลาง  : Forestry Working Bar (โซนพักผ่อน) , Forestry Sunken Seat (โซนพักผ่อนบริเวณสระว่ายน้ำ) , Forestry Retreat Seat (โซนพักผ่อน) , Forestry Bridge (สะพานทางเชื่อมส่วนกลาง) , Acoustical Forestry Wall (กรีนวอลล์) , Acoustical Fountain (น้ำพุล้น) , Forestry Swimming Pool (สระว่ายน้ำ) , Forestry Fitness (ห้องฟิตเนส) , Forestry Working Space & Acoustical Study Room (โซนอเนกประสงค์และห้องอเนกประสงค์) , Black Mable Lift Hall (โถงลิฟท์) , Acoustical Multi-purpose Room (ห้องอเนกประสงค์)

    The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa 1

    The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa 32

    The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa 33

    The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa 34

    The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa 35

    Other : กล้องวงจรปิด และระบบรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง พร้อมระบบ Key Card , ระบบผ่านเข้าออกโครงการ , Urban Forestry Living Assistance (ระบบผ่านประตู Access Control ระบบ Bluetooth, เครื่องแจ้งสถานะจำนวนที่จอดรถ, สมาร์ท ล็อคเกอร์และระบบ IOT ระบบที่สามารถสั่งการเปิด-ปิด แอร์, TV และไฟภายในห้องชุดผ่านมือถือ) , สิทธิ์ที่จอดรถ แบบไม่ระบุตำแหน่ง 1 คัน สำหรับทุกห้องของโครงการ , Wifi สำหรับ Main Lobby, Co- working Space Room,Swimming Pool,Fitness Room

    จำนวนที่จอดรถ : 72 คัน ประมาณ 32% (ไม่รวมซ้อนคัน)

    ค่าส่วนกลางและค่ากองทุน : 54 / 500 บาทต่อตร.ม.

    ราคาเริ่มต้น : 1.49 ล้านบาท** พิเศษ! โซนหน้าสวน เริ่ม 2.xx ล้านบาท**

    The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa 36

    ก็จะประมาณนี้นะครับ สำหรับบทความ Project : The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa สำหรับใครที่สนใจโครงการนี้ ผมก็แนะนำว่าให้ลองแวะไปชมห้องตัวอย่างที่สำนักงานขายของโครงการ และ แวะเวียนไปชมที่ตั้งจริงของโครงการกันก่อนตัดสินใจซื้อจริงเนอะ

    The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa 37

    เอาจริงๆ ผมว่าสำหรับใครที่ซื้อคอนโดมิเนียมไว้เพื่ออยู่อาศัยเอง ส่วนใหญ่ก็น่าจะแวะไปชมทำเลที่ตั้งโครงการกันก่อนตัดสินใจซื้อจริงกันอยู่แล้วอะเนอะ แต่ถ้าเป็นสายลงทุนบางกลุ่ม ที่ชอบกดวัดใจรอบ Online Booking วัดความน่าสนใจของโครงการจากตัวเลขราคา สนใจแต่กระแส และไม่ได้แวะไปดูทำเล คนกลุ่มนี้คงไม่ได้อยู่หรือเป็นแฟนเพจ InsoCondo ของผมหรอกเนอะ

    เพิ่มเติมครับ : The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa

    พร้อมชมห้องตัวอย่างที่สำนักงานขาย (ซ.บุญอยู่ ถัดจากสำนักงาน ป.ป.ส. 100 ม.) จะเปิดให้จองรอบ Online Booking กันในวันที่ 16 ส.ค.นี้

    ผ่อนเริ่ม 1,999 บ./ด.* ราคาเริ่ม 1.49 ลบ.* (ลงทะเบียนรับส่วนลด 150,000 บ.*)

    ลงทะเบียนรับสิทธิ์จองออนไลน์ก่อนใคร ที่ http://bit.ly/2N5CuP6

    ขอบคุณสำหรับการติดตามครับ

    The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa 38
    VO INSO
    ช่องทางแลกเปลี่ยนข้อมูลอสังหาฯ เพื่อให้ทุกคนมีที่อยู่อาศัยที่ดี ตอบโจทย์ทุกความต้องการ

    Related articles