Project : The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa
บอกเหตุผลดีๆกับฉันสักข้อหนึ่ง … ว่าทำไม? โครงการที่มีทำเลที่ตั้งอยู่ในซอย (แถมซอยยังเป็นซอยแคบๆอีกต่างหาก) โครงการก็ไม่ได้ใหญ่โตอะไร และก็ไม่ได้โดดเด่นในเรื่องของภาพลักษณ์ตัวอาคาร ไม่ได้มีความโดดเด่น หรือ สามารถมองเห็นได้เด่นชัดอะไร ถึงยังได้รับการตอบรับ และ มียอดขายถึงตอนนี้ไปแล้ว เกิน 50% (อัพเดท 01/08/2018)
โครงการที่ผมกำลังจะนำมาพูดถึงในบทความนี้ นั้นก็คือ โครงการ The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa ซึ่งผมเชื่อว่าสำหรับสายลงทุน หรือ แม้แต่ Real Demand เองที่อยู่อาศัยในทำเลอื่นๆ ก็น่าจะมีคำถามสงสัยว่า โครงการนี้เค้าพัฒนาโครงการมาจะขายได้เหรอ และ เค้าพัฒนาโครงการมาขายใคร แล้วใครจะซื้อ ?
เอาจริงๆนะครับ ส่วนตัวตอนไปดูทำเลผมก็สงสัยครับ 5555+
แต่เมื่อผมเกิดข้อสงสัย ผมก็ต้องลองหาคำตอบ จากทั้งการตั้งสมมติฐาน หรือ หาเหตุและผลมาตอบข้อสงสัย ซึ่งมันก็คงติดเป็นนิสัยส่วนตัวไปแล้วละมั้งครับ เพราะสมัยที่ผมยังเป็นนักการตลาด ผมก็มักจะชอบศึกษาเรื่องตัวเลข Demand & Supply ว่าโครงการไหน … ขายดี ขายไม่ดี เพราะอะไร?
และต่อจากนี้ คือสมมติฐานส่วนตัว โปรดใช้วิจารณญาณในการเสพมาม่า เอ้ย…ในการอ่านนะครับ ว่าทำไมโครงการ The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa ถึงได้รับการตอบรับ และ มียอดขายถึงตอนนี้ไปแล้ว เกิน 50% ตามที่ได้กล่าวไว้ในตอนต้น
1. Real Demand ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่ในทำเลมีจำนวนมาก (ผู้อยู่อาศัยชุมชนดินแดงเดิม)
เครดิต : http://www.bangkokbiznews.com/news/detail/713126
เมื่อดูจากจำนวนยูนิตการอยู่อาศัยเดิมของชุมชนที่อยู่อาศัยในโครงการแฟลตดินแดง ที่มีจำนวนยูนิตมากถึง 6,5xx ยูนิต ซึ่งกำลังจะได้ย้ายไปอยู่ ในที่อยู่อาศัยแห่งใหม่ใน ” โครงการฟื้นฟูเมืองชุมชนดินแดง ” ของรัฐบาล (จำนวนยูนิต 20,292 ยูนิต) ซึ่งจะมีจำนวนยูนิตมากขึ้นแหละหนาแน่นกว่าเดิมที่เคยอยู่ถึง 3 เท่า พร้อมกับขนาดพื้นที่ของห้องที่จะมีขนาดเล็กลง และ ค่าใช้จ่ายในการเช่าที่สูงขึ้น แถมค่าเช่านี่จะมีการขยับขึ้นได้ในอนาคตอีก (ค่าเช่าสูงขึ้นจากค่าเช่าเดิม 23% + กรรมสิทธิ์การเช่า 30 ปี)
ดังนั้นผมจึงเชื่อว่าจะมีผู้อยู่อาศัยในโครงการแฟลตดินแดงเดิม เริ่มมองหาที่อยู่อาศัยใหม่ เพราะ ถ้าสำหรับใครที่ย้ายออกจากที่เก่าแล้วไม่เข้าอยู่ที่อยู่อาศัยใหม่ รัฐบาลก็จะมีเงินชดเชยให้ยูนิตละ 400,000 บาท
และถ้าใครที่อยากอยู่อาศัยในทำเลเดิม และอยากมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง … ในงบประมาณที่จำกัด ก็ไม่แปลกนะครับ ที่ Real Demand เหล่านี้จะให้ความสนใจโครงการอย่าง The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa ที่มีราคาเริ่มต้น 1.49 ล้านบาท (Freehold)
2.แล้วถ้าผู้อยู่อาศัยเดิมไม่อยากจะลุ้นค่าเช่าในอนาคตแล้วละ คืออยากจะซื้อจะโอนฯ อาคารใหม่ใน ” โครงการฟื้นฟูเมืองชุมชนดินแดง ” นี้ละ?
ในส่วนของการจะซื้อขาดโอนฯยูนิตใน ” โครงการฟื้นฟูเมืองชุมชนดินแดง ” ผู้อยู่อาศัยเดิมจะไม่สามารถทำได้อยู่ดีครับ เพราะ โครงการนี้จะไม่มีการขายขาด โอนฯ นะครับ เพราะ รัฐบาลจะให้เป็นการเช่าเซ้ง ในราคา 1.7 ล้านบาท (Leasehold) ถ้าตีเป็นราคาต่อตร.ม. 51,xxx บาทต่อตร.ม. ก็ถือว่าไม่แพงถ้าเทียบกับราคาที่อยู่อาศัยภายใกล้ใจกลางเมือง แต่อย่าลืมว่าเป็น Leasehold นะครับ
3.ถ้าอยู่สภาพแวดล้อมการอยู่อาศัยกับคนกลุ่มเดิมที่เคยอยู่กันมาเกือบ 50 ปี แล้วอยากจะเปลี่ยนไปอยู่ในโครงการที่มีสภาพแวดล้อมภายในโครงการเพื่อการอยู่อาศัยที่ดีขึ้นละ
ก็ไม่แปลกนะครับ ที่ใครหลายคนจะยึดทำเลที่อยู่อาศัยเดิม แต่มองหาโครงการใหม่ที่จะช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตและการอยู่อาศัย ของตัวเองและครอบครัวให้ดีขึ้น ข้อนี้หลักการพัฒนาโครงการพื้นฐานของหลายๆ Developers เลยครับ ซึ่งเราจะเห็นได้จากการที่เห็นมีโครงการใหม่ๆของ Developer หลายๆเจ้าเข้าไปพัฒนาโครงการใหม่ในทำเลที่เป็นชุมชน โดยถ้าเป็นชุมชนหนาแน่นด้วยแล้ว Demand หรือความต้องการที่อยู่อาศัยก็จะเยอะตามไปด้วย
4. ราคาเริ่มต้นเมื่อเทียบกับทำเลที่ตั้งโครงการ (อันนี้มองในมุมคนนอกแทนแล้วนะครับ)
มีแฟนเพจบางคนมาถามผมว่า โครงการนี้น่าสนใจมั้ยครับพี่? ราคาเริ่ม ล้านกว่าๆเองอะพี่ ผมก็ตอบไปว่าได้แวะไปดูทำเลรึยัง? และมีวัตถุประสงค์ในการซื้อคืออะไร?
คือ ถ้าใครมาตอบผมว่า สนใจโครงการนี้เพราะมองเรื่องของการลงทุนระยะสั้น เล่น Flip ผมคงไล่กลับบ้าน แถมคงด่าส่งท้ายตามไปด้วย แต่ถ้ามองสำหรับปล่อยเช่า (Target คนที่เคยอยู่อาศัยในชุมชนแฟลตดินแดงเดิม) อันนี้ผมยังพอมองว่ามีความเป็นไปได้นะ
แต่ถ้าใครมาบอกว่า งบผมมีจำกัดและอยากได้ที่อยู่อาศัยในทำเลนี้เพราะเหตุผล บลา บลา … และจะซื้อไว้อยู่อาศัยเอง อันนี้ผมว่าผมไม่มีสิทธิไปว่า หรือ ห้ามเค้านะครับ ถ้าเค้ารับทำเลของโครงการได้ แปลว่าเค้าไปดูที่ตั้งโครงการแล้วจริง ก่อนตัดสินใจซื้อ
” เหตุผล และ ความชอบหรือการยอมรับทำเล ของใครหลายคนมีความแตกต่างกัน ผมคงไม่กล้าเอาความคิดตัวเองผมเองไปตัดสินใครหรอกจริงมั้ย? “
และทั้งหมดที่ผมกล่าวมานั้น คือสมมติฐานส่วนตัวของผมนะครับ ว่าทำไมโครงการ The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa นี้ถึงได้รับการตอบรับ และ มียอดขายถึงตอนนี้ไปแล้ว เกิน 50% ซึ่งถ้าใครจะคิดเหมือนผม หรือ คิดต่างกับผม ไม่เป็นไรนะครับ เพราะนั้นคือความคิดของตัวคุณ ตัวคุณจะเป็นคนตอบตัวคุณเองได้ดีที่สุดแหละเนอะ
เขียนมาซะยืดยาว ยังไม่ได้พูดถึงข้อมูลของโครงการนี้เลย ซะงั้น? ไหนๆก็ไหนๆแล้วเนอะ ผมก็ของนำเสนอ Information Project ของโครงการ The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa เผื่อสำหรับใครที่กำลังสนใจโครงการนี้ จะได้อ่านกันนะครับ
Project Information :
ทำเลที่ตั้งโครงการ : ซ.ดินแดง 1 แขวงดินแดง เขตดินแดง กทม.
ขนาดที่ดิน : 1 – 2 – 75.9 ไร่
ลักษณะโครงการ : อาคารชุดพักอาศัย Low Rise 8 ชั้น 1 อาคาร
จำนวนยูนิต : 226 ยูนิต
Unit Type :
Studio ขนาด 22.05 – 24.45 ตร.ม.
1 Bedroom ขนาด 25.80 – 34.25 ตร.ม.
สำหรับห้องตัวอย่างที่สำนักงานของจะเป็นแบบ Unit Plan 1 Bedroom ขนาด 34.25 Sq.m. นะครับ ซึ่งขอวิเคราะห์ในส่วนของ Function Layout ของ Unit Plan นี้สักหน่อยก็แล้วกันนะครับ
เปิดประตูห้องเข้ามาจะเจอส่วนของ Function : Living และจะเจอทางเข้าในส่วนของ Function : Bedroom และ Kitchen + Dining
โดยส่วนของ Function : Kitchen + Dining จะอยู่ตำแหน่งระหว่างกลางของส่วน Function : ระเบียง และ Bathroom
Function : Bathroom เป็นแบบ 3 Fixture มีส่วนของฉากกั้นกระจกแยกส่วนพื้นที่เปียก-แห้งกันชัดเจน
Function : Bedroom เชื่อมต่อกับส่วนของ Function : Living โดยใช้ผนังทึบในการกั้นส่วนของพื้นที่ Function นี้เข้าออกด้วยบานประตูทึบ เพิ่มความเป็นส่วนตัวให้กับพื้นที่ในส่วนนี้
ภาพรวมของ 1 Bedroom ขนาด 34.25 ตร.ม. ด้วยความที่เป็น Unit Plan ที่มีขนาดใหญ่ที่สุดภายในโครงการนี้ ก็ไม่แปลกที่ราคาต่อ Unit ของ Unit Plan นี้ก็จะสูงกว่าตำแหน่ง Unit Plan อื่นๆ แต่หากดูจากตำแหน่งการวาง
คือจะอยู่บริเวณสวนด้านในโครงการเลย ช่วงที่เห็นวิวสระว่ายน้ำเต็มๆ เลยไม่แปลกใจเลยว่าทำไมถึงออกแบบ Function Layout มาซะลงตัวดูดีเลย สำหรับ Unit Plan : 1 Bedroom ขนาด 34.25 ตร.ม.
Floor Plan :
Master Plan
Ground Fl. : Black Forestry Lobby (โถงต้อนรับ) , Tree Hanging (โซนพักผ่อน) , Smart Locker (สมาร์ท ล็อคเกอร์) , Mail Box Zone (ห้องตู้จดหมาย)
Fl. 2 – 8 : เป็นยูนิตพักอาศัย
Facilities :
Black Forestry Lobby (โถงต้อนรับ) , Tree Hanging (โซนพักผ่อน) , Smart Locker (สมาร์ท ล็อคเกอร์) , Mail Box Zone (ห้องตู้จดหมาย)
Acoustical Forestry Yard ประกอบด้วยส่วนกลาง : Forestry Working Bar (โซนพักผ่อน) , Forestry Sunken Seat (โซนพักผ่อนบริเวณสระว่ายน้ำ) , Forestry Retreat Seat (โซนพักผ่อน) , Forestry Bridge (สะพานทางเชื่อมส่วนกลาง) , Acoustical Forestry Wall (กรีนวอลล์) , Acoustical Fountain (น้ำพุล้น) , Forestry Swimming Pool (สระว่ายน้ำ) , Forestry Fitness (ห้องฟิตเนส) , Forestry Working Space & Acoustical Study Room (โซนอเนกประสงค์และห้องอเนกประสงค์) , Black Mable Lift Hall (โถงลิฟท์) , Acoustical Multi-purpose Room (ห้องอเนกประสงค์)
Other : กล้องวงจรปิด และระบบรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง พร้อมระบบ Key Card , ระบบผ่านเข้าออกโครงการ , Urban Forestry Living Assistance (ระบบผ่านประตู Access Control ระบบ Bluetooth, เครื่องแจ้งสถานะจำนวนที่จอดรถ, สมาร์ท ล็อคเกอร์และระบบ IOT ระบบที่สามารถสั่งการเปิด-ปิด แอร์, TV และไฟภายในห้องชุดผ่านมือถือ) , สิทธิ์ที่จอดรถ แบบไม่ระบุตำแหน่ง 1 คัน สำหรับทุกห้องของโครงการ , Wifi สำหรับ Main Lobby, Co- working Space Room,Swimming Pool,Fitness Room
จำนวนที่จอดรถ : 72 คัน ประมาณ 32% (ไม่รวมซ้อนคัน)
ค่าส่วนกลางและค่ากองทุน : 54 / 500 บาทต่อตร.ม.
ราคาเริ่มต้น : 1.49 ล้านบาท** พิเศษ! โซนหน้าสวน เริ่ม 2.xx ล้านบาท**
ก็จะประมาณนี้นะครับ สำหรับบทความ Project : The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa สำหรับใครที่สนใจโครงการนี้ ผมก็แนะนำว่าให้ลองแวะไปชมห้องตัวอย่างที่สำนักงานขายของโครงการ และ แวะเวียนไปชมที่ตั้งจริงของโครงการกันก่อนตัดสินใจซื้อจริงเนอะ
เอาจริงๆ ผมว่าสำหรับใครที่ซื้อคอนโดมิเนียมไว้เพื่ออยู่อาศัยเอง ส่วนใหญ่ก็น่าจะแวะไปชมทำเลที่ตั้งโครงการกันก่อนตัดสินใจซื้อจริงกันอยู่แล้วอะเนอะ แต่ถ้าเป็นสายลงทุนบางกลุ่ม ที่ชอบกดวัดใจรอบ Online Booking วัดความน่าสนใจของโครงการจากตัวเลขราคา สนใจแต่กระแส และไม่ได้แวะไปดูทำเล คนกลุ่มนี้คงไม่ได้อยู่หรือเป็นแฟนเพจ InsoCondo ของผมหรอกเนอะ
เพิ่มเติมครับ : The Tree Dindaeng – Ratchaprarop by Pruksa
พร้อมชมห้องตัวอย่างที่สำนักงานขาย (ซ.บุญอยู่ ถัดจากสำนักงาน ป.ป.ส. 100 ม.) จะเปิดให้จองรอบ Online Booking กันในวันที่ 16 ส.ค.นี้
ผ่อนเริ่ม 1,999 บ./ด.* ราคาเริ่ม 1.49 ลบ.* (ลงทะเบียนรับส่วนลด 150,000 บ.*)
ลงทะเบียนรับสิทธิ์จองออนไลน์ก่อนใคร ที่ http://bit.ly/2N5CuP6
ขอบคุณสำหรับการติดตามครับ
